怎么看深圳人才房弃选率超过50%？

长期以来，深圳人觉得深圳的房价实在太贵了。但是，当人才房只卖市场限价的6折时，我们发现，它们为什么还是卖不完？

据媒体报道，截至12月28日，第一批次6个人才盘、4422套人才房中，共有1930套房源被选定，去化率不到44%。其中2房房源共1957套，已选927套，剩余约52.6%；3房房源共2465套，已选1003套，剩余约59.3%。

弃选率超过56%，只有一个项目，光明的华侨城九樾广场卖完了，其它的项目都没有卖完。像大鹏有566套房的安居君兰湾府，两房三房加起来共选走了23套，选购率只有可怜的4%。

看单盘，选购率分化严重。摘引南都报道，两房方面，光明、龙华、宝安的3个项目全部选完，但宝龙、大鹏的3个项目弃选率非常高。三房方面，光明华侨城九樾广场320套被全部选完，是三房中唯一所有房源都选完的项目；西乡鸿栖台则有66%的房源被选定，剩余231套空房未选；龙华的星河开市客3房选购率仅23%，剩余752套空房未选；宝龙的颢龙苑选购率22%，剩余69套空房未选；三房选购率最低的是大鹏安居君兰湾府，只被选走了3套。

这和先前人才住房推出时引发市场的剧烈震动，形成了极大反差。整体不到50%的去化率，放到商品房开发商群体，也不是个好成绩。我想主管部门也未必预料得到，最终是这样一个结果。

简单说，就是卖的不好。卖的不好，是有影响的，这个影响和私营开发商是一样的。房子卖的不好，就会影响回款，人才安居集团的钱也不是大风刮来的，他也得靠卖房子回款，才能货如轮转，有更多的资金去开发下一批。而且，卖得不好也会影响住房保障目标的顺利实现。

所以，卖的不好，要找原因的。

市场上关于这一批人才房卖的不好的解释不少，我也和一些关注人才房的粉丝聊了一下，大概总结，有这么几个看法。

一个看法是市场信心低迷（其实就是价格的问题），导致许多人不敢花钱，自然也波及到了人才房。可能以前不觉得贵，但是现在，6折的价格还是会觉得贵。

再一个看法是，技术问题，比如三房申购的门槛太高，以及，有些“人才”可能在老家已经买了房子贷了款，所以要算二套首付，付不起。

还有一个看法是，产品和配置的问题，拿出来卖的产品，地段和配置大多不咋地（比如有的在大鹏，有的车位很少，有的是开放式布局等），不如等下面还有更好的盘。

我个人的看法，技术上的问题和价格的问题，应该说有，但都不是核心问题。因为这些项目里面，虽然大部分卖得不好，但是卖的好的也有。尤其是大家说的价格和信心问题，我个人不觉得，打了6折，而且还是在限价基础上打的6折，这个在正常的商品房市场里它已经是一个“引发断供危机”的价格了。不是说一定跌不到，但是安全垫足够的高，对于偏自住者来说，价格能解释一部分，但不能完全解释。

弃选率高，最核心的问题，我认为应该还是产品的问题。

首先要说明一点，高弃选率其实是政策性住房的“老大难”问题。可能是因为这是“人才房”，大家会觉得意外（因为人们想象中的“人才房”，无疑是产品档次更高，不应该弃选）。但实际上，之前的安居型商品房最突出的问题就是弃选率高，让政策制定者这么多年来都一直很头痛。

那么，到了现在的人才房，我们发现，这个问题依然是“一脉相承”。

沿着这个线索找，就能找到政策性人群的“需求规律”——紧密围绕着就业密集区。正常的商品房人群也是如此，但是政策性人群表现得极为突出。这一点，从上面的单盘成交也能看得出来。在就业密集区45分钟通勤圈内，房子大都是卖的很不错的，像西乡、龙华、光明。超出就会很麻烦，像宝龙、大鹏。这个里面，大家能看到，价格并不是最主要的敏感点，在不在都市核心区才是。当然，像光明的项目，我认为来自产品周围的配套因素（地铁、双公园等），起到了很大影响，是个特例。

这个不是今天这样，一直都是。等下面的前海云海湾和蛇口的深铁熙府人才房出来，大概6万/平米的价格，大概率抢破头。或者说，这一批次都是好地段的人才房……那时候，大家想必就会认同我上面说的，价格并不是敏感点。

如果说有意外，这一批人才住房显示出的意外，我认为是产品的质素可能低于（人才的）预期。从我向后台一些粉丝了解的反馈看，支持了这一点，这也许会让主管部门在下一步需要重新讨论。

不管你承认不承认，人才房所针对的“人才”这个群体，和安居房群体不太一样，他们不是一个“保障”群体，本身就是商品房市场的潜在客户。这个意思就是说，他们的要求并不低。在以前没有人才房，他们也没这个想望，但是现在的大环境有利——各个城市都在吸引人才，有了人才房这样的6折价，那谁都想利用。但是，能搭乘政策的东风并不意味着他们会降低要求，简单说，这个群体对人才房的期待是和商品房基本一样的。

是以，如果你认为，人才房的价格只有商品房价格的6折，因此它的产品质素比商品房要差上一等，这是可以理解的事情。但我认为，“人才”群体未必是这个理解。他们更可能认为，你可以不推出人才住房，既然你推出了，就要有对待“人才”的诚意。

这一点，我认为市场还没有充分的认识到。但是这些都不算是大问题，人才房、安居房真正的大问题，是这种“小混居”开发模式在入伙之后产生的邻里矛盾的问题，因为大家支付的价格不同，以及配置不一样，要求管理一致，就会导致商品房群体和非商品房群体之间的对立情绪日渐累积，这需要很大的智慧化解。