手握两套房、市值1000万，南京中产有点烦

我的同事是个隐形富豪，平时不显山不露水，不穿金戴银也很少背名牌包包，但买房如买菜：从买下南湖老破小开始，一步步置换、投资，买过江核、住过鼓楼、入手河西……最新买房计划是冲击河西中国府二期。坐好小板凳，左明右理故事会开讲了！这是一位南京楼市资深买家17年的买房经历。从43万的南湖改善到220万的河西我们叫她悠悠好了。悠悠和老公在2006年买下了人生的第一套房：南湖的澄园。她清楚地记得，房子是在6楼，面积77㎡，总价43万。

“当时贷款20万，每月大概要还1600多房贷。但我老公的到手工资不到2700，很吓人的！”说起往事，她有点激动。尽管房贷压力大，但也管不了那么多了，两个年轻人总要有住的地方。“我不会骑车，也不会开车，买房必须要买在交通方便的地方，这也是我后来买房坚持的一条原则。”随着家庭人口的增加，澄园的两房终究是满足不了居住需求。“当时我老公还在国外出差，我一个人就把南湖的房子卖了，卖了117万。他回来急死了，到处找房子住。”悠悠说着说着笑了起来。时间来到2012年，悠悠夫妇置换到了河西的美丽嘉园，115㎡，总价220万。

“买这个目的也很明确，楼层低，老人小孩上下方便，而且孩子可以就近上学。第二次贷款也很多，具体数额我忘了，也是工资没覆盖月供多少，压力很大。”随着事业的发展、收入的增加，“高额”的房贷并没有成为两人的负担。2015年，夫妻俩甚至有了一些存款，彼时江北新区刚刚划定，他们把目光投向了江北。“买了旭辉银城白马澜山，我记得那是南京第一批摇号的楼盘，当时10号线也通车了。”尽管这套房后来给他们赚了一百多万，但悠悠对这次出手却相当不满。

旭辉银城白马澜山“当时最后悔的就是错过了河西南的升龙天汇和佳兆业城市广场，这两个和白马澜山同时期开盘。为什么会错过呢？因为当时股市也很好，我手上有65万，但有一半在股市。升龙天汇当时要60多万首付，白马澜山只要30多万。我不想动股市里的钱，最后就没选河西，我朋友买了，我后悔死了！”这是悠悠第一次体会到房产带来的资产升值差距。“保持手里两套房”“五年就要换一套”有了几次买房的经验和教训，悠悠夫妇对于买房也逐渐形成了自己的想法和原则，其中两条“铁律”是：保持手里两套房、五年就要换一套。2017年，悠悠卖掉了河西的美丽嘉园，卖房加积蓄，夫妻俩手里大概有700多万，“在那个时候已经算是一笔大数目了。”悠悠很坦诚。2018年，鼓楼滨江的桃园世纪入市，悠悠决定出手。“说实话我不喜欢下关的环境，但是这里离南京一流高中比较近，方便孩子以后上学。刚好这里也有地铁（9号线在建），交通也算方便。我就让我老公选了一个小户型，99㎡的，能住就行。”

无心插柳柳成荫，桃园世纪成了增值最快、最大的一套房。“我460万买的，现在报价750万（含车位）的话，有人排队等着买。”

到了2020年，江核大火。悠悠夫妇卖掉白马澜山，以3万出头的单价买下江畔都会上城。同样地，她对于这次买房并不满意。“我们一直想买河西的，光购房证明就换了8张，但一直没摇到。后来买江畔是因为有江北新区利好在，而且1.2万人报名，我摇中了。”两年后的2022年，楼市遭遇“寒潮”，悠悠终于如愿买到了河西，并且是抄底价格，可以三成首付、不买包入手枫璟雅园。

2023年，新的买房计划已经盘桓在悠悠脑海中：卖掉桃园世纪和江畔都会上城，冲击中国府二期（能建成发G29地块）。据说项目案名已经定了，叫中宁府。

能建城发G29地块效果图这次，她是为了资产增值。她给我算了笔账：“桃园世纪和江畔都会上城两套房加起来可以卖1200万左右，我计划买中国府二期200㎡，估计单价7万，总价1400万。三年后可是上市了，我觉得它可以涨到9万/㎡，到时候再卖掉，可以赚400万。但是另外两套加起来几年估计都赚不到400万。”算账过程一气呵成，没有半点迟疑。“为什么会有人选择不买房呢？”聊天过程中悠悠有句话让我印象特别深刻——“为什么有人会选择不买房呢？”我要是无良营销号，肯定要把这句话放到标题，足够凡尔赛，足够有争议。但我不是，悠悠想表达的也不是字面意思。能从南湖老破小一步步置换、投资到河西，悠悠夫妇自然有他们的逻辑和认知。一开始他们买房目的性非常强——为了住得更好。“我跟我老公的共识是，房子5年左右就该换了，不管这房子有多好，‘永远没有最好的房子’，我老公是这么说的。而且我觉得5-8年是一套房子的黄金升值期。”她拿桃园世纪来举例：桃园世纪很适合居住、养老，周边有公园、菜场、医院等，但是我们养老是二十年后的事情了。现在750万卖掉（含车位），二十年后我花750万是可以买回来的。但是二十年后，桃园世纪还值750万吗？

桃园世纪旁边的小桃园公园尝到楼市上升期的甜头后，悠悠本可以加大杠杆四处买房，但悠悠没有，依旧清醒且坚定。她说：“我一直觉得有多少钱办多大事”。因为不愿动股市的钱，最终放弃了河西南的升龙、佳兆业，选择江北的白马澜山，这次“教训”也没能动摇悠悠的这个原则。再到后来，悠悠意识到，资产需要保值。“我卖白马澜山赚了150万，两三年了，一直在贬值。银行理财收益很低很低的，一年也就几万块钱。我决定还是去买房，买了也不是为了住，就放在那，房子比理财要保值，这是肯定的。”“当我有1000万的时候压根没有想过资产保值，买房就是凭我高兴和喜欢。可当有2000万的时候我就开始想，我得保住这个钱。但是要冲3000万，我只能通过买房卖房这种方式。我们只是普通的打工人，打工是挣不了几个钱的。”说完这些话，悠悠说出了那句：“为什么有人会选择不买房呢？”我愣了一下，很快明白她的意思：像她这样有闲钱的中产们，不买房能干什么？这也是悠悠和她身边众多朋友的烦恼：手里有两套房，市值千万，能不能置换成河西一套高端大平层，用来保值或者增值？故事说到这里，南京的中产们，给点建议？