一边继续放水, 一边房贷跳水, 2023年房地产可能没有“奇迹”

2月份的数据出炉了，有些事情终于水落石出了，有些人的脸也再次被打肿了。

我知道大家可能看得一头雾水，接下来铁锤将根据央行公布的2月份信贷、社融等数据，用通俗的语言，给大家解析一下今年“拼经济”的大体思路，和房地产市场的真实状态。

M2的同比增速，可看做是“印钞速度”，当然不是真的印纸币，而是通过逆回购、中期借贷便利等形式发放贷款。按照现在这个速度，保守估计，2023年末我国的货币总量将突破300万亿大关。

因为增加的社融主要来源于两方面：对实体经济发放的人民币贷款增加1.82万亿元，同比多增9241亿元；政府债券净融资8138亿元，同比多5416亿元。

实体经济对应的是央企、国企、地方城投公司，政府债券对应的是地方投资项目。这两个渠道占总增量的比例超过95%。

贷款数据很能说明问题，需要细说一下，2月份住户房贷只增加863亿，比1月份的2231亿足足少了1368亿。

相比于1.81万亿的天量贷款，2月房贷新增只有可怜的863亿，简直一塌糊涂，足可见房地产到底有多冷。

看到这里，有人可能会有疑问，整个2月份网络上都在大喊大叫楼市回暖了，成交量复苏了，为什么体现在数据上却是“大跳水”？

铁锤有必要好好解释一下，个人觉得这主要是三方面的原因：第一，网络上各大机构释放的新二手房成交量飙涨的数据，有很大的水分。直白点说，数据被动手脚了，被技术性放大了；

第二，说明提前还贷仍然在发生，居民提前还的房贷对冲了新增房贷，此消彼长，总量下跌。至于居民为什么仍然热衷于提前还贷，我们已经解释过很多遍了，根本原因是存量房贷利率和新增房贷利率严重倒挂，有些城市利率差别最高达2.8%，这意味着同样是贷款100万，二者的月供差距高达1600元。

第三，市场上套用经营贷买房的现象，非常严重，说白了就是“转贷”。主要适用于没钱提前还贷，但又想降低房贷利率，节省还贷成本的人。具体的操作是，把现有的商业贷款，通过第三方机构过桥的方式，把贷款转为经营性贷款，利率可以直降2.5%左右。

第四，不得不承认的是，2月份头部城市的二手房成交量确实回暖了，之所以2月份房贷数据未有明显变化，是因为房贷的审批发放有一个周期，一般需要20-30天，银行额度充裕的，可能10天左右就能下款。所以我们可以继续观察3月份的居民房贷新增情况，如果新增幅度较大，则可以说明市场有所回暖。

相比于将近2万亿的贷款增量而言，这个数字简直是可怜，说明现在居民贷款意愿仍然不强，而且主要增长是短期贷款，也就是说是消费贷款。

在之前的文章中，我们已经聊过了，新增的货币供应，基本上都被两大主体拿走了：一是实体经济，二是地方各类名目的专项债务。笼统来说，放出来的水都被基建和稀释地方债务接走了。2月份的数据，更加印证了这一事实。

当下房地产的真实状态如何？铁锤觉得要分三方面来说：第一，市场仍然很冷，近段时间网络上出现的“小阳春”、“楼市回暖”等论调，不攻自破，至少2月份居民新增房贷这一数据，已经实锤了——居民贷款的速度跟不上还房贷的速度，更跟不上存钱的节奏。

第二，很多城市确有重启房地产的心思，但奈何现实不允许。这从过去一年，很多城市出台一箩筐利好措施鼓励大家买房，但市场不买账，可见一斑。事实上，直到现在多数城市仍然没有放弃，仍然在继续折腾——3月以来，南京、珠海又分别出台了“银行保函代替土地出让金”和“买房送核心区户口”的措施。

换言之，市场在2月份刚起了个好头，3月份就露馅了。究其根本原因，还是市场的需求支撑不足。说句不好听的，2、3月份的行情，其实垫底了一整年的大趋势。通俗点说，今年的房地产不会出现奇迹。

这个结论并不是毫无根据，今年的市场和往年最大的不同是，市场回暖是从二手房开始的，而且有资料显示，今年二手房的抛售潮，比购房潮还要凶猛——诸葛找房数据显示，2月份头部10个城市二手房挂牌量高达194万套，同比上年飙升了40%以上。

这其实很好地反映了当下购房者的普遍心态：大部分人并不是真的想增购房产，而是盘算着早点撤退。说白了大家对救房地产普遍没信心，私底下已经心照不宣地达成一致意见：趁着各地还在拼命抢救，趁着市场还有点热乎气，赶紧跑才是王道。