房地产行业23年8月行业月报：基本面底部震荡 地产迎来预期分水岭

　核心观点：

    　　政策环境综述：地产预期分水岭，政策加速落地。8 月31 日晚，央行发布831 新政，下调居民购房首付比及按揭利率下限，突破市场政策宽松上限预期，本轮地产预期迎来分水岭。地方政策方面，根据我们的模型测算，本轮放松周期全国累计四限政策力度指数月均下降43，8月下降76，仅9 月前17 天下降266，8 月以来尤其“831 新政”后政策力度明显提升，累计至少21 城*四限改善政策，南京、青岛、福州、郑州等至少8 个二线全面取消限购，目前距离16 年2 月的政策底部还有最多31%的放松空间。9 月央行年内第二次降准0.25pct，长期资金有望进一步释放；城中村改造明确可由专项债及银行专项*支持，资金来源逐渐明晰。

    　　成交市场综述：量价齐跌，销售持续走弱。根据统计局数据，23 年8月全国商品房销售金额7708 亿元，同比下滑16.4%，单月规模仅相当于15-16 年水平，结构拆分来看，销售数据连续三个月量价齐跌，8 月与7 月市场情况类似，成交热度低迷。根据统计局数据，8 月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为76%，二手房价格该比例为96%，均环比上升4pct，销售持续走弱的压力在价格上有所体现。推盘方面，25 城住宅8 月单月推盘面积同比下降30.7%，推盘意愿仍不足。25 城住宅批售比为0.96，环比上升0.05，市场景气度低位。

    　　土地市场综述：绝对规模低位，市场持续分化。根据中指院数据，23年8 月全国600 城商住用地出让金2980 亿元，同比上升7.2%，同比由负转正，而非22 城出让金同比下降32.3%，降幅环比扩大7.9pct，在核心22 城8 月集中土拍的带动下，8 月整体出让金增速转正。8 月600 城商住土地成交面积同比下降41.6%，供给面积同比下降47.2%，受供给不足及市场投资意愿较弱的影响，成交绝对规模仍处于低位。

    　　开发投资市场综述：新开工仅为08 年水平，投资维持两位数降幅。根据统计局数据，8 月全国商品房新开工面积6922 万平，同比22 年同期下降23.6%，单月开工规模仍仅相当于08 年水平。投资方面，2023年8 月全国商品房开发投资额9183 亿元，同比22 年下降11.0%，降幅较7 月收窄1.2pct，但仍维持两位数降幅。

    　　融资市场综述：供需均走弱，到位资金降幅扩大。根据统计局数据，8月房企到位资金8899 亿元，同比22 年下降25.4%，降幅环比扩大5.2pct，开发贷、自筹资、定金预收款、按揭贷分别下滑24.3%、22.2%、31.6%、26.9%，各类资金降幅均较7 月走阔。

    　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。