核心观点
8 月全国商品房销售面积单月同比下滑12.2%，降幅较上月有所收窄。7 月24 日政治局会议以来，各核心城市相继在地产调控政策上进行优化，包括四大一线城市实行“认房不认贷”，南京、大连、济南、青岛等核心二线城市相继取消限购限售。观察9 月以来高频销售数据，楼市已经出现回暖势头，政策效果明显。伴随更多城市优化政策落地实施，复苏趋势有望延续，带动回款提升，进而提振房企开工意愿，地产投资有望获得改善。
统计局公布房地产市场运行情况，2023 年8 月销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为7386 万平方米、9183 亿元、6922万平方米、5321 万平方米，同比增速分别为-12.2%、-11.0%、-23.6%、10.6%，前值分别为-15.5%、-12.2%、-25.9%、33.1%。
销售降幅收窄，政策优化推动楼市回暖。2023 年8 月全国商品房销售面积同比下滑12.2%，降幅较上月有所收窄。自7 月24 日政治局会议提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱以来，核心城市政策放松力度加大、节奏加快，9 月初四大一线城市实行“认房不认贷”，南京、大连、济南、青岛等核心二线城市相继取消限购限售。9 月以来30 大中城市商品房成交面积同比下降8.5%，降幅较上月同期大幅收窄22.2 个百分点。政策优化效果持续，楼市回暖势头可期。
房企融资仍有压力，投资开工有所修复，趋势有望持续。8 月房企到位资金同比下降25.4%，降幅有所扩大，从各项资金来源来看，房企的间接和直接融资仍有压力，回款因前期销售下行也较为疲弱。8 月房地产开发投资额同比下降11.0%，新开工面积同比下降23.6%，降幅均较上月有所收窄，随着政策效果传导，后续销售回暖有望带动回款提升，进而提振房企开工意愿，投资有望获得改善。
调控政策持续优化，销售回暖势头可期，推荐重点布局高能级城市的房企和交易型公司。8 月地产销售与投资指标均有所好转，随着核心城市政策*的力度加强、节奏加快，刚性和改善性需求有望持续释放，从而带动销售逐步复苏，行业信用风险也有望随之缓释。重点布局于高能级城市的房企将率先从楼市回暖中受益，超大特大城市城中村改造也将为行业带来新的机遇。重点推荐 A 股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：
华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳-W。
风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。
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