房地产周报：二线城市新房成交回稳 多地降低二套房首付比例

投资摘要：

    　　市场行情：

    　　本周（8.14-8.18）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-1.93%（上周-2.40%），A 股大盘（中证A 股）涨幅-2.40%（上周-2.58%）；H 股（8.14-8.18）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-7.20%（上周-8.60%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-6.41%（上周-8.22%），H 股大盘（恒生指数）涨幅-5.89%（上周-2.38%）。本周A 股地产板块表现强于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。

    　　行业基本面：

    　　二线城市新房成交回稳、一线城市二手房成交走弱。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~8.19）同比增长1.6%，本月至今（8.1~8.19）同比下滑14.7%，上月整月同比下滑23.4%；其中一线城市（4 城）本月至今（8.1~8.19）同比下滑33.4%、上月整月同比下滑11.0%；二线城市（10 城）本月至今（8.1~8.19）同比下滑1.1%、上月整月同比下滑27.1%。12 城二手房成交面积（1.1~8.19）同比增长25.8%，本月至今（8.1~8.19）同比下滑5.9%，上月整月同比下滑10.0%；其中，一线城市（2城）本月至今（8.1~8.19）同比下滑18.3%，上月整月同比下滑15.1%。

    　　土地市场持续弱势。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.13）成交土地建面同比下滑20.7%，上周累计同比下滑21.0%；本周100 大中城市（8.7~8.13）土地成交溢价率3.4%，上周4.3%；100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.13）土地成交总价同比下滑27.9%，上周累计同比下滑30.5%。

    　　内债融资月同比转正。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~8.20）累计同比下滑5.8%，8 月（8.1~8.20）同比微增2.7%。

    　　央行第二季度货币政策执行报告指出，落实好“金融16 条”，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。8 月17 日，江西南昌发布15 条稳楼市新政，其中提出，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%；可预提住房公积金支付购房首付款；多子女家庭使用住房公积金*额度上浮20%；给予契税补贴和换房退税优惠等。8 月17 日，厦门二套房首付比例由此前的五成降至四成，二套房*利率为4.8%。此外，还有山东、浙江温州、云南昆明等地提升了公积金*额度。

    　　投资策略：

    　　我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市的政策*力度与效果对市场整体预期的修复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5 年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。

    　　我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。

    　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。