9月44城新房成交面积同比-18%，环比+6%；14城二手房成交面积同比+29%，环比+7%。截至22 日，9月44 城新房累计成交面积同比-18%，环比8 月同期+6%，全年累计同比-6%。其中，一线城市9月累计成交同比-34%，环比8 月同期+3%，全年累计同比+5%。二线城市9月累计成交同比+1%，环比8月同期+11%，全年累计同比-8%。三四线城市9 月累计成交同比-39%，环比8 月同期-5%，全年累计同比-13%。9月14 城二手房累计成交面积同比+29%，环比8月同期+7%，全年累计同比+29%。其中，北京9月累计成交同比+10%，环比8月同期+37%，全年累计同比+9%；深圳9月累计成交同比+63%，环比8 月同期+11%；全年累计同比+47%。
广州打响一线城市放松限购第一*。继“认房不认贷”、利率下调、降首付后，9 月20 日广州再次优化房地产政策，番禺、黄埔、花都三区及白云区北部4 镇不再限购，非本市户籍家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云区（不含北部4 镇）购房社保年限由原来的5 年降为2 年，南沙区由原来的3 年降为2 年。此次政策优化直接利好刚需与改善型购房者，将促进外围区域库存去化，提振广州房地产市场活跃度及购房信心。此外，个人销售住房增值税征免年限也从5 年调整为2 年，降低二手房交易环节成本，进一步畅通二手房交易链条。
多个城市放开限购，一线城市仍有放松空间。9月19 日无锡、武汉发布消息全面取消住房限购，西安优化调整限购范围、宣布二环以外区域取消限购。9 月以来，已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11 个城市全面取消限购，从政策趋势来看，核心城市仍有优化空间：二线城市有望全面取消此前限制性政策。一线城市根据市场恢复程度也有望在降低首付比例、房贷利率加点数、交易税费等方面进行优化。随着政策跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复。
信贷支持不断加强，9月二套房贷利率降24BP。8月31 日央行发布新政，不再区分城市是否执行限购，首二套首付比例统一执行不低于20%、30%；房贷利率下限分别维持LPR-20BP 不变及调整为LPR+20BP。政策落地后，9月百城二套平均房贷利率下降24BP 至4.57%，首套平均利率维持上月水平，同时银行放款速度加快，放款周期缩短。其中广州首二套首付比分别降至30%、40%，利率降至4.10%、4.50%，是一线城市中最低首付门槛和利率。当前仍有一定比例的城市首二套首付比以及二套房贷利率超过政策下限，存在下降空间，预计后期将逐步落地。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A 等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。
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