房地产行业1H2023综述：行业指标持续回落 企业现金流有所修复

　1H2023，行业集中度再次回落。从市占率情况看，1H2023，TOP20 位房企销售金额市占率为33.62%。我们认为，随着政策逐渐回暖，行业蓝筹的市占率将再次进入回升的轨道。截止1H2023 年末，部分龙头A 股和港股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1 倍）达标情况有所转差。

    　　1H2023，房地产开发投资、新开工、销售面积累计增速再次回落。行业杠杆率回升。1H2023，全国一线、二线、三线城市房价同比增速继续分化，分别为1.3%、0.5%、-1.4%。

    　　当期结算和费用率情况。1H2023，A 股房企的营业总收入增速有所回落，销售毛利率有所回升。其中营业总收入增速为同比1.36%；销售毛利率为4.47%。

    　　1H2023，A 股房企的期间费用率上升，为9.20%。

    　　当期资产减值损益和少数股东损益情况。1H2023，A 股地产上市公司资产减值损益为-52.0 亿元，占扣除资产减值损益前的营业利润的比例为-6.71%（负值代表损失），相对1Q2023 有所回落。1H2023，A 股房企的少数股东损益为154.2亿元，同比增速为-19.6%。

    　　当期销售和现金流净额。1H2023，A 股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比为0.75%，增速相对1Q2023 大幅回升。1H2023，A 股房企净负债率为154.0%，相比1Q2023 的净负债率有所下降。

    　　存货和预收款（含合同负债）。1H2023，A 股地产房企累计存货同比为-12.15%。

    　　1H2023，A 股地产房企累计预收款（含合同债务）为2.94 万亿元，同比-17.76%。

    　　投资建议。维持“优于大市”评级，截至2023 年8 月31 日，A 股沪深300 动态PE（TTM）为11.65 倍，地产动态PE（TTM）为12.70 倍。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。

    　　建议关注：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。

    　　风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。