房地产行业点评：销售环比略有改善 竣工有望持续增长

　核心观点：

    　　事件：统计局公布2023 年1-8 月全国房地产开发投资和销售数据，1-8 月累计全国房地产开发投资76900 亿元，同比下降8.8%；1-8 月累计新开工面积638991 万方，同比下降24.4%；1-8 月累计竣工面积43726 万方，同比增长19.2%；1-8 月商品房销售面积73949 万方，同比下降7.1%；1-8 月销售金额78158 亿元，同比下降3.2%；1-8 月房地产企业开发到位资金87116 亿元，同比下降12.9%。

    　　销售环比改善，累计销售依然承压：2023 年1-8 月全国商品房累计销售面积73949 万方，同比下降7.1%，降幅较上月扩大0.6pct；8 月单月销售面积为7386 万方，同比下降12.18%，环比提高4.8%。2023 年1-8 月全国商品房累计销售额78158 亿元，同比下降3.2%，连续两个月下降；8 月单月销售金额为7708 亿元，同比下降16.39%，环比7 月提高4.75%。对应的2023 年1-8 月累计销售均价为10569 元/平米，同比增长4.20%；单月销售均价为10435 元/平方米，同比下降4.79%，环比略下降0.05%。8 月单月销售量环比提升，或由于政策自七月末密集*，7 月31 日发改委提出支持刚性和改善性住房需求、8 月1 日央行要求 因“ 城施策策准实施策别化住房信贷政策”、随后各施市逐渐降首付、落施因认房不认贷”等，市场的购房需求或得到一定程度的刺激。我们认为在陆续*的政策刺激下，高能级施市松绑因认房不认贷”，置换需求和异地刚需的购房需求或得到支持，楼市成交或将进一步改善。

    　　投资环比略有改善，竣工有望持续增长：2023 年1-8 月房地产开发投资76900 亿元，同比下降8.8%，降幅较上月扩大0.3pct；8 月单月房地产开发投资9182.87 亿元，同比下降10.95%，环比提高0.17%。尽管销售金额环比提升，但销售整体尚未得到明显修复，房企拿地意愿不强，投资偏向谨慎。开工端：2023 年1-8 月累计新开工面积63891 万方，同比下降24.4%，降幅较上月缩小0.1pct；单月新开工面积6922 万方，同比下降23.57%，环比下降2.37%。投资谨慎，新开工受到影响。竣工端：2023 年1-8 月累计竣工面积43726 万方，同比增长19.2%，涨幅较上月缩小1.3pct；单月竣工面积5321 万方，同比增长10.59%，环比增长18.21%。随着保交楼推进和年底交付高峰期的到来，我们认为竣工有望持续抬升。

    　　到位资金单月环比下降： 2023 年1-8 月房企到位资金87116 亿元，同比下降12.9%，降幅较上月扩大1.7pct；房企单月到位资金8899 亿元，同比下降25.44%，环比下降5.5%。其中，8 月单月的国内*为949 亿元，同比下降24.33%；自筹资金3279 元，同比下降22.16%，定金及预付款2808 亿元，同比下降31.57%，个人按揭*1503 亿元，同比下降26.91%。

    　　销售尚未得到明显修复，房企资金依然承压。

    　　投资建议：8 月销售单月改善，累计销售依然承压；单月销售价格微跌，销量环比增速转正。我们认为，随着政策的密集*，因认房不认贷”等政策落地，置换等刚需和改善性需求或得到进一步支持。我们看好稳健经营、长期布局核心施市的优质房企，同时关注物管头部公司、代建龙头公司、中介龙头公司。建议关注：1）优质开发：招商蛇口、保利发展、滨江集团、　　华润置地、中国海外发展、万科A、金地集团；2）优质物管：招商积余、华润万象生活、中海物业；3）代建龙头：绿施管理控股；4）中介龙头：贝壳-W。

    　　风险提示：政策推动不及预期的风险、城施策策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险