招商蛇口、万科定增持续推进，绿地重启拿地较为谨慎。1）招商蛇口增发收购南油集团24%股权事项获深交所审核通过，万科150 亿定增获深交所受理。2）华润置地目标在2025 年租金收入达300 亿元，2023 年目标240 亿元。
3）碧桂园进行业务变阵，新设地产、科技建筑两大产业集团。4）绿地董事长张玉良表示在保障现金流安全，且未来金融机构能够提供*的时候，才会重启拿地。
需求端动力不足，头部房企销售金额同比上升6%，增速明显放缓，国央企与民企分化持续存在。1）本月16 家头部房企销售面积同比-4%，销售金额同比+6%，较上月收窄28pcts。主要原因是疫情积压购房需求释放后，5 月需求端动力不足问题显现，各地坚持因城施策，对于二线城市有一定效果，但对于扭转地产行业基本面仍较为乏力。2）5 月整体市场热度下降，国央企销售情况仍显著好于非国央企，二者销售金额同比分别+25%、-22%。随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能面临量价齐跌风险，叠加居民购房偏好国央企的心理，销售增速分化或持续显现。
头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）5 月16 家头部房企拿地金额625 亿元，环比下降10%，同比上升85%，但绝对规模相较2020 年仍在低位。2）5 月头部房企拿地平均溢价率约7.5%，一二线城市占比91%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，华润拿地最为积极，拿地金额214 亿元，2023 年1-5 月累计投资强度达42%，民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城1-5 月累计投资强度分别仅为5%、12%、11%、11%。4）16 家头部房企拿地楼面价/销售均价78%，不断置换高质量土储。
行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模292亿元，同比-41%，头部房企发行信用债113 亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口5 月发债利率2.20%，再创新低，相比2022 年平均发债利率下降50bp；新城发行7.08 亿海外债，利率7.95%。2）2023 年部分房企仍存在较大偿债压力，截止5 月底碧桂园年内到期债务156亿元。在销售端持续低迷的情况下，仍需融资端政策支持。
震荡格局，左侧布局。5 月需求端动力不足问题出现，16 家头部房企销售增速放缓，而国央企由于2022 年逆势扩储，高质量土储支撑销售，增速明显高于民企；目前房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，导致不同城市间土拍热度分化，低能级城市仍面临缩表下的价格下行压力。预计2023 年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A 等。
风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
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