房地产行业跟踪周报：新房二手房销售持续承压 政策预期再次提升

　　投资要点

    　　上周（2023.6.10-2023.6.16，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅+0.3%，同期沪深300、万得全A 指数涨跌幅分别+3.3%，+3.0%，超额收益分别为-3.0%、-2.7%。29 个中信行业板块中房地产位列第26。

    　　房地产基本面与高频数据：

    　　（1）新房市场：上周38 城新房成交面积308.6 万方，环比+9.2%，同比-35.1%；2023 年6 月1 日至6 月16 日累计成交682.8 万方，同比-19.6%。今年截至6 月16 日累计成交8304.5 万方，同比+10.6%。

    　　（2）二手房市场：上周17 城二手房成交面积152.5 万方，环比-4.0%，同比-2.9%；2023 年6 月1 日至6 月16 日累计成交365.5 万方，同比+18.7%。今年截至6 月16 日累计成交4084.0 万方，同比+58.3%。

    　　（3）库存及去化：14 城新房累计库存9510.4 万方，环比+0.9%，同比-0.9%；14 城新房去化周期为14.8 个月，环比变动+0.2 个月，同比变动-2.6 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.5 个月、9.1 个月、15.7 个月、39.2 个月，环比分别变动+0.1 个月、+0.3 个月、+0.1 个月、-0.1 个月。

    　　（4）土地市场：2023 年6 月12 日-2023 年6 月18 日百城供应土地数量为497 宗，环比-36.8%，同比-16.3%；供应土地建筑面积为2217.9万方，环比-65.9%，同比-51.4%。百城土地成交建筑面积1358.4 万方， 环比-30.2% ， 同比-55.8% ； 成交楼面价3198 元/ 平， 环比+116.7% 、同比+123.6% ； 土地溢价率7.1%， 环比+2.7pct ， 同比+4.2pct。

    　　重点数据与政策：全国层面：国家统计局发布2023 年5 月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。一线城市一二手住宅销售价格同比分别上涨1.7%和0.4%；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，二手住宅销售价格同比下降2.1%。1-5 月国有土地使用权出让收入1.5万亿元，同比下降20%。央行5 月中长期住户部门*增加1684 亿元。地方层面：江西全面推行不动产“带押过户”，优化交易流程。长春房贷利率，已降至历史最低。大连下调2023 年三季度新发放首套住房商业性个人住房*利率下限。天津提高住房公积金最高可贷额度，首套由80 万元提高至100 万元，二套由40 万元提高至50 万元。

    　　周观点：上周新房和二手房销售持续走弱，预计6 月下旬房企冲刺年中销售，将会增大推盘和促销力度，新房销售有望迎来环比增长。随着近期市场基本面的持续下行，我们认为地产政策放松的预期正在逐步加强，供给侧政策加码的概率较需求端更大。我们预计全年商品房销售可以保持正增长，此时点对地产股不必太过悲观。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。

    　　推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。

    　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。