房地产行业周报：央行降息 前5月商品住宅销售额增长12%

　　板块行情：本周（6 月12 日-6 月16 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.2%，在31 个一级行业板块中排名第27 位地产板块排名靠后。荣盛发展周涨幅达41.9%，碧桂园上涨10%。

    　　公司动态：1）融创中国境外债重组方案已获得约87%债权人支持，将在年内完成必要法律程序后正式落地执行。2）招商蛇口增发收购南油集团获证监会注册生效。3）中南建设拟向特定对象发行A 股股票，拟募集资金总额为不超过人民币28 亿元。

    　　销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21 城数据来看，本周21 城商品房单日平均成交面积环比上升2.2%，同比下降4.2%。2）从我们监测的11 城数据来看，本周二手房日均成交环比下降3%。

    　　政策要闻：中央层面：1）央行先后下调逆回购利率、常备借贷便利利率和中期借贷便利10 个基点，时隔10 个月降息，释放支持实体经济的积极信号。2）1-5 月份，商品住宅销售面积增长2.3%，销售额增长11.9%。3）*中央办公厅和国务院办公厅要求各省（自治区、直辖市）制定城镇义务教育学位配置标准，解决人口集中流入地区教育资源供需矛盾。4）央行等五部门鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、REITs 等方式支持专业化、规模化住房租赁企业发展，加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。地方层面：1）北京朝阳：预计今年年底将完成建设筹集保障性租赁住房15000 套（间）、安置房600 套，竣工各类保障性住房12000 套（间）。2）江西：全面推行“带押过户”，逐步拓展“带押过户”适用范围。3）湖北：鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，强化国企引领支撑作用。4）上海：实行产业用地地价底线管理，建立产业用地地价与项目绩效挂钩机制，降低企业用地成本。

    　　投资策略：需求端仍较为疲弱，预计仍将有因城施策放松对冲销售下行。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A 等。