园区涨！狮山涨！苏州房价新格局曝光！核心区4.9W、次核心3.5w+…

谁能想到，短短大半年时间，苏州房价天花板涨了近9000元/㎡!‍

原本的4321房价格局已经不复存在，如今的苏州，天花板已不是4w，早就开始向奔5的道路上一去不复返了！

园区核心4.8w+‍‍‍‍

狮山核心4.65w+

古城区4.15w+

园区次核心3.5w+

高铁新城3.14w+‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

吴中太新3.39w+‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

科技城3.11w+

一堆新3w+板块上位……

可以发现，不仅仅是头部板块，许多次核心也正发生翻天覆地的变化，早已不是大家半年前的认知， 比如吴中太湖新城、 阳澄南岸创新城、吴淞湾未来城 等...

苏州的房价格局，正在悄悄重塑~

01‍

4万/㎡-5万/㎡，新房天花板

园区4.89W，狮山4.65W...

4w-5w这个梯队，也是今年才出现，目前以园区的核心板块和新区狮山为主。今年的不少新项目，备案价格一个比一个高，到明年，很有可能这个区间还得拔高。

群雄争霸的局面真的是好不热闹，随着颐和源璟（45050元/㎡）和招商沁苏禧（48500元/㎡）的清盘，目前园区第一梯队已经开盘过的有万科朗拾（48950元/㎡）、招商文禧花园（48500元/㎡）、万科左岸（46188元/㎡），明年房源还是不少的。

而明年还有不少可以期待的纯新盘，比如建发上华琚西地块、绿城唐宁府东地块、华润月亮湾66号地块以及斜塘三兄弟，价格基本可以参照周边近期开盘的几个项目。

同样位于塔尖梯队的新区狮山，马上也将迎来大爆发，大悦风华苑190套昨天刚刚全部取证，备案均价46500元/㎡，狮山的新价格基本确定了，最后剩下80套洋房的狮子山澜庭/院最近也将取证清盘，价格大概率没啥悬念。

除了上面两个项目，狮山接下来的纯新盘还有 金新城淮海街项目、建发缦云以及仁恒玉山路地块 ，价格预计都不会太低。

整体上，目前苏州房价的金字塔尖， 价格有所上涨，供应的房源量也是近年最高的一次 ，不失为上车的一个好时机~

02‍

3.5万/㎡-4万/㎡

园区次核心，起步即3.58W‍

车坊、青剑湖3.5W？

在3.5万-4万/㎡这个区间，总价进可千万大豪宅，退可400万左右小户型，属于次核心区域。

这个梯队，也是苏州2022年变化较大的一个梯队，未来将会有更多的板块迈入这个区间。

阳澄南岸创新城，板块起步35820元/㎡！

阳澄南岸创新城，是今年提出的新概念，作为北部副中心，园区的定调非常高，但新房一直没有参照，随着 保利天汇 的入市，板块的起步价格也是有了明确的方向——35820元/㎡。

开盘去化7成，还都是大户型，事实证明，次核心3.58w+，站得住~

车坊，稳定3.5W+！

车坊板块，此前一度断供6年，随后迎来了 中海独墅云著 以及 中国铁建星樾湖滨 两大新盘入市，从拿地起就备受关注。两个项目备案价都是3.5W，也是将板块的定价稳定在了3.5W。

而根据规划，车坊板块还有大量的住宅用地，是未来园区新房的供应巨头，按照目前园区的势头，以及5%涨幅的说法，明年下半年，下一个新房项目，很有可能奔向3.7W，还是非常惊人的。

青剑湖，明年上半年将供地，最后一舞3.5W+！？

青剑湖是一个临近新房尾声的板块，目前新房处于断供状态，整个区域目前只有三块住宅用地，明年一季度也有地块将要入市。

就是不知道，那个3.5W的青剑湖，还回不回的来了。

03

3万/㎡-3.5万/㎡

吴中太湖新城锁定3w+

高铁新城继续发力

3W-3.5W这个梯队，目前形势基本开始稳定了。像胜浦、娄葑、平江新城、吴中太湖新城、高铁新城和元和，不少板块当前都有爆品的出现。

吴中太湖新城，豪宅林立，锁定3w+

吴中太湖新城，今年可以说是起飞的一年，不光产品形态起飞，价格也是起飞，中建太泽之星最新一期3.39W的价格也是刷新了自己此前的天花板记录。‍‍‍‍‍‍‍

目前在售的有中建太泽之星、大家东望、金融街融悦时光等，还有仁恒60号地块、中信泰富62号地块待入市。‍

这片豪宅大平层林立的区域，预计一段时间内都会在 3.1万+/㎡ 。

平江新城，独苗天地源平江观棠，下一棒正在蓄力~

平江新城曾经7大新盘竞争，如今仅有 天地源平江观棠 苦苦支撑新房的供应，卖的一直都不错。

好在，保障房建设3号地块离入市也不远了，价格上，暂时先参照天地源平江观棠的32660元/㎡。

高铁新城，春和万象破3，板块能否站稳3W+？

高铁新城破3，源于春和万象，不但价格捅破天花板，卖的还特火爆。而能否站稳3W+,一直迟迟未能定论，原因无他，下一个新盘一直久久未入市。

后期的价格能否站稳，主要看大和64号地块。这个*蛋真的是说要入市好久了，希望产品不会让人失望，价格应该不会低，3w+的概率，你们觉得呢？

除了以上板块，还有园区胜浦和娄葑，也是3w+阵营一员。

胜浦去年年初并入东沙湖街道；3所学校纳入星海教育集团，规划邻里中心，算是起飞了。

目前在售的项目，中国铁建花语澜苑、五矿澜溪悦云、万科东方雅苑以及悦见云庭等，价格都差不多都在3.1w、3.2w上下~

娄葑，尤其是娄葑南区，今年规划大提升，摇身一变“独墅湖西岸”新中心，加强了和湖西CBD的联系，还规划了学校、TOD、邻里中心等等，板块未来发展不可估量。

目前只有建屋和朗诗再度合作开发的纯新盘，规划已经公示，价格参照新希望锦麟芳华和朗诗和风熙华雅苑的3.25W。

04

2.5万/㎡-3万/㎡

科技城核心破3，正在向西部扩容

吴江太湖新城猛猛发力

2.5w-3w这个区间，新房供应量特别大，是苏州市区购房主力板块，与此同时，新房价格也在逐步走高，甚至个别板块已经涌现3字头新房！

科技城核心区卖一套少一套，装标6000元/㎡，新一轮“涨潮”来了

科技城毋庸置疑是高新区的主力军。大红大紫的科技城，强规划、强产业、强资源，TOD稳步推进，即使是在市场寒冬之下，依然稳定输出，甚至开始扩容。

从原本的2.8w+到中建御璟峯的3.1w，“科王”将科技城的房价又抬高了一轮，但却是东部核心的最后一块地。

目前在售的新房卖一套少一套，像浅悦境庭、和光山语、中海阅泓山晓等都是卖的比较好的盘，而且按照苏州新房涨价的速度，如果明年还卖不完，极有可能熬成倒挂盘，预算够的小伙伴不妨多实地了解一下，绝对有惊喜。

此外，今年科技城西部出让了五宗新地块，其中68号地块要求，户型面积不低于160㎡，装标不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡，比肩园区核心、新区狮山，把科技城的门槛拔高了好几个档次，给2023年的科技城埋下了3w+的伏笔。

吴中城南、吴江太湖新城，新房均价稳定在2.8w+

吴中城南的新房存量非常大，但价格相对稳定。今年苏州四批次土拍又出让了2宗改善地块，住宅面积和装标进一步提升。

其中56号地块，住宅面积≥140㎡，总户数≤220户，最低装标2000元/㎡，打造小体量精致改善社区，周围二手房价3w+，新房有九龙仓久寻花园均价3.3万/㎡，期待一下未来房价能否有所突破？

吴江太湖新城，最大特色低密洋房+叠墅，极其宜居，位置靠近太湖畔，可以看湖景。商业氛围浓郁（都是知名商业ip），地铁贯通。

目前板块新盘笠泽之星备案均价3.1万/㎡，冲破板块限价，刷新板块房价天花板，户型139-225㎡，清一色改善大面积，其他的新盘像朗诗城投乐府、恒泰朗诗熙华府（科技住宅）、都是拥有朗诗黑科技系统的高改社区；中海悦湖东方，自带邻里中心，性价比高；天健清风和景纯洋房低密社区等等，稳定在3万左右。

元和/中央公园，新房天花板已经3w+

相城除了高铁新城之外，元和的价格，也随着华侨城龙湖启元的破3，掀开了新篇章。不过目前来看，这里的纯新盘数量不多，去年拍出的63号地块项目近期曝光，就叫和悦塘前雅院，项目热度不小。

打造19幢6-7层洋房，是区域唯一低密纯洋房产品，最快1月底入市，3大户型169-220㎡，目测又是一个3w+。

2.5w-3w的价格区间内，买房成本还是比较高的，因为都跨入改善价位，产品面积普遍也偏大，120起步很常见。单价淘汰掉一批人，总价再淘汰一批人，现实残酷啊~

另外要提一嘴新区城铁，也有不少纯新盘量已经公开，很快就会开盘，小道消息说，卷的很厉害，楼盘品质都非常高，而且都是大面积盘。初步预估，要卖到2.7-2.8w。

05

2.5万/㎡以下

一批板块脱1奔2

刚需生存空间被无限压缩

2.5w以下，严格来说就是刚需+刚改的范畴了。

以2w为临界点，以上为刚改，这个区间涉及板块较多，吴中胥口、甪直、越溪，吴江花港、相城漕湖、黄埭、运东等，可选择的房源也比较多，不过新项目面积也是越做越大，意味着更高门槛。

此外，板块之间的差距也比较大，有的板块仍处于价值上升期，有的板块房价已经在2w+的路上越走越远了。

比如运东板块，目前虽然还有不少房源可选，但是今年新房已经突破2字头了。

运东的优势在于板块紧邻园区南部，因为有为数不多的小户型，所以总价较低，200万以内就能买套刚需小户型，去园区只要20分钟车程。很适合想来苏州就业（园区工作机会比较丰富）的刚需朋友。

还有今年非常火的太湖科学城，从一出生，就被官方盖章，定位一流科学城，后续一系列利好轮番轰炸，产+学+研+城融于一体，板块预期空间巨大。

目前新房集中在这一片区域，价格稳定在2.5、2.6W左右，后期供地不缺，起步已经这样了，还有大片的空地可供开发，潜力巨大！

刚需板块极速萎缩！太湖度假区、汾湖，备案均价半只脚踏入2字头，珍惜现在的“优惠末班车”吧...

2w以下的1字头，纯刚需板块正在无限萎缩，少的可怜。

太湖度假区、环太湖、望亭、汾湖等等，均价在1.9w+，部分楼盘的部分房源备案单价已经达到2w+了。

不过好消息是，又到了年底的优惠潮，现在这些刚需板块的优惠力度不小，实际成交价格非常非常低，大概在1.5w左右就能买入。

朋友圈最近已经在刷新优惠房源了，如果你是刚需，真的要好好珍惜现在这个节点，毕竟有4-5k左右的价差。

2023年苏州房价格局，已经不是你想的那样

经过2022年，活下来的开发商个个有野心