引言：近日住建部、央行、金融监管总局三部门联合发布文件推动落实首套房*“认房不用认贷”，而评判这一政策效果需要依次讨论两个问题，1、“认房不认贷”后全国平均首付比下调空间几何？2、首付比下调空间释放后对目前新形势下的地产需求影响几何？
时隔六年再度全面放宽“认房不认贷”。自2016-2017 年各地重新执行“认房又认贷”政策后（2019 年公积金*收紧），六年来首次全面放宽首套商贷“认房不认贷”政策，此前郑州已提前放宽，但大部分一二线城市仍在执行“认房又认贷”。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请*购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用*购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这是自政治局会议定调优化地产政策、7 月底住建部首提“认房不认贷”后，具体政策细则落地，旨在稳定当期地产销售，对冲远期地产投资更大的下行压力。
前期“认房又认贷”约束首付比实际下调幅度，后续有望空间打开。虽然2022 年以来各地因城施策政策持续加码、降低首付比，但在“认房又认贷”背景下，全国平均首付比下降速度明显慢于上一轮地产政策宽松周期。我们观察全国平均首付比（房地产销售资金来源中定金与预收首付款的比例），自2021 年底至今仅由70%下降至67%，而上一轮（2014-2015 年）各地同时执行“认贷不认房”、下调首付比政策时，全国平均首付比是由70%下降至63%。究其原因在于当时首套认定政策更松、且居民首套房购买者比例较高，而目前首套认定更严，且居民多数曾有过购房记录、容易被认定为二套，而在后续各地配套“认房不认贷”过程中，参照上一轮放松首套房认定标准后经验，后续全国首付比的增量下调空间仍有4 个百分点，相当于近两年全国首付比已平均下调的幅度。
但首付比进一步下调已难再明显拉动当前地产销售。在过去三轮地产周期中，只要首付比下调，地产销售增速基本上均会同步明显改善，较为典型的就是09-10 年以及14-15年。但从2022 年以来，全国平均首付比持续下降，但地产销售增速却并未呈现出明显走高的历史规律，反而却持续探底，目前仍处于-20%左右的较低区间，而政策放松与实际效果的背离，表面在于当前房价回落过程中居民购房预期磨底，背后实际原因在于城镇化快速降速、城镇内部购房适龄人口增速下行后，地产刚需增长放缓。
房地产调控“两难”下的未来政策抓手。目前房地产调控与稳增长面临两难：其一，政策需要持续发力。我们上文领先指标显示，明年下半年地产投资内生压力更大，后者是直接影响GDP 的指标，考虑到销售向投资传导有时滞，因此稳定地产需求的政策从目前至明年上半年需要持续加码。其二，政策效果大打折扣。在新的房地产供求形势下，地产刚需增速的放缓难以由短期地产与货币政策扭转。房价下行影响居民预期、提前还贷。
1）因此，未来地产调控政策在短期和中期需要有不同的侧重，短期重点在于“松绑”，让之前因各种制度政策约束的刚需释放，同时合理降低居民信贷成本、促进改善性需求。
可以期待限购限售政策进一步优化、认房不认贷地方配套加快、存量房贷利率下调等。
2）中期仍需推动新一轮工业化释放城镇化空间、配合户籍制度改革，扭转人口流动类刚需下行的趋势，同时壮大中等收入群体规模，促进改善型需求。我国户籍人口城镇化率仅47%、低于可比国家相同阶段（70%）。我国城镇化在工业化时期速度较快快，但过去十年服务业化时期增速开始大幅放缓。而目前政策重新强调制造强国、新一轮工业化，有望释放城镇化空间。此外，我国中等收入群体占比（30%左右）也低于“橄榄型”分布要求（60%），也是未来我国消费内需和地产改善性需求的最重要来源。
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