继上半年土地市场“冷热不均”持续演绎后，7 月土地市场表现如何？我们从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况对7 月土地市场展开分析。
全国土地成交有何变化？
1、成交额及溢价率：7 月单月全国土地成交额2976.44 亿元，同比下降36.0%，1-7 月累计成交额18263.06 亿元，同比下降18.66%。7 月成交溢价率4.17%为近一年最低水平，环比下降2.86 个百分点，同比提升0.6 个百分点。
2、城投拿地情况：7 月单月城投拿地规模699.32 亿元，同比下降51.32%，单月城投拿地占比23.50%，环比提升1.4 个百分点，同比降低7.40 个百分点。
各省份及各地市土地成交现状分析：
1、分省份看：北京、山西、河南、广西、河北、天津、福建等12 个区域单月同比增幅超50%，主要系集中供地时间变化带来的低基数效应影响；湖南、云南、四川、江苏、重庆等7 个区域降幅超50%。
2、分地市看： 201 个地市2023 年1-7 月土地累计成交额同比为负，土地市场整体偏冷。热点城市率先回暖，土地市场冷热不均，武汉、广州7 月单月成交金额超100 亿元，此外南京、杭州、宁波、济南、佛山、成都、郑州、盐城、台州共9 个地市成交额超50 亿元。
3、重点省市：昆明、天津土拍有所改善，兰州、青岛回落明显，柳州1-7 月累计成交额同比增长127.37%，主要为城投公司溢价拿地带动。山东1-7 月累计成交额为1133.17 亿元，同比降低24.97%，7 月单月成交额182.31 亿元，同比增长4.38%。青岛、济宁、潍坊1-7 月累计土地成交额同比均有下滑，济南受供地节奏影响同比小幅上升。
城投拿地现状：
1、分省份看：共20 个省份1-7 月城投累计拿地金额同比下降，17 个省份城投拿地占比下降。山东、江苏、浙江、广东7 月单月城投拿地金额超50 亿元，广西、河北、河南、重庆、江西、山东等9 个区域单月同比增幅超20%。重庆、广西7 月单月城投拿地占比提升明显，分别同比增加51.82、28.49 个百分点。
2、分地市看：1-7 月城投累计拿地金额位居前30 的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地，济南、广州、台州、南京、上饶7 月单月城投拿地金额超15亿元。
3、重点省市：天津、青岛1-7 月城投累计拿地占比下降，昆明、济南、济宁、潍坊、柳州、兰州均有所上升。山东省7 月单月城投拿地金额同比提升20.12%，主要受济南供地节奏变化下城投拿地金额增加影响。广西及柳州市7 月单月城投拿地占比分别为69.52%、98.37%。
后续展望：一方面，当前“稳地产”发力的确定性较强，7 月政治局会议明确房地产供求关系新形势以来，核心城市住建部门均表态将更好支持刚性与改善性住房需求，8 月15 日统计局新闻发布会上再度提及“房地产市场政策调整优化”，且当前居民信心尚待提振，预计8 月或是房地产政策加速落地的窗口期，利好政策落地或有望带动土地市场回温。另一方面，土地市场“冷热不均”状态持续演绎，风险规避下核心热点城市优先受到市场追捧，部分弱能级区域的恢复情况仍将有待验证，关注后续城投拿地占比以及再融资情况。
若后续隐债置换政策落地，金融助力地方债务风险缓释的工作广而推之，尾部区域城投债安全性边际提升，地方债务风险会相对更为可控。短期看，城投公开债券打破刚兑仍属较小概率事件，主要风险仍是基本面下行之下的技术性违约与估值波动风险。城投债配置建议关注两点机会，1）政策强预期下短端高流动性的弱资质主体，如津城建、郑州港兴港投、西安高新投等；2）山东、江西等中间梯队区域收益挖掘机会。
风险提示：土地明细统计及城投口径统计有偏差、土地市场复苏不及预期。
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