宏观点评：5年期LPR未动 怎么看、怎么办？

事件：2023 年8 月21 日，1 年期*市场报价利率（LPR）为3.45%，较上月降10BP；5 年期以上LPR 为4.2%，与上月持平。

    　　核心结论：本次LPR 调降不及预期，尤其是5 年期LPR“意外”维持不变，稳银行息差、兼顾稳汇率，可能是央行的主要考量。倾向于认为，本次5 年期LPR 未动，并不意味着稳地产诉求下降，伴随本次央行有意稳定银行息差，后续存量房贷利率下调可能性增加、且可能很快落地，核心一二线也有望很快松地产。继续提示：“信心比黄金重要、形势比人强”，政策组合拳有望陆续*、也到了加快落地的关口，松地产之外，短期紧盯“一揽子化债”、“活跃资本市场”等方向的细化部署。

    　　1、鉴于央行8.15 已下调MLF 利率，无论历史经验还是现实压力，本次仅1 年期LPR 调降10BP、5 年期LPR 维持不变，实属“意料之外”。根据过往经验，MLF调降后，LPR 报价均会跟随下调，再考虑到当前经济和地产的现实压力，8.15MLF 利率下调后，市场普遍预期5 年期LPR 调降幅度在15-20BP 左右、1 年期LPR 调降幅度可能在10-15BP。然而，本次1 年期LPR 调降10BP 处于预期下限，5 年期LPR 不动，实属“意料之外”，这也是首次出现MLF 利率调降但5 年期LPR 未动的情况。

    　　2、倾向于认为，央行“意外”操作，稳银行息差、兼顾稳汇率，可能是主要考量。

    　　可能的原因之一：当前银行息差处于历史最低，客观上需要央行呵护。央行在Q2货币政策执行报告中专栏分析了银行息差，指出“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性”，商业银行Q2 净息差仅1.74%、处于历史最低水平。5 年期LPR 保持不变，对应中长期*利率维持不变，有利于稳定银行息差；存款利率参考1 年期LPR及10Y 国债利率，1 年期LPR 调降有助于推动存款利率下调，有利于扩大银行息差。

    　　可能的原因之二：当前人民币持续贬值，稳汇率的必要性提升。8.17 央行发布的Q2货币政策报告，首提“坚决防范汇率超调风险”，预示近期人民币汇率波动引起了央行关注。本次LPR 低于预期也低于8.15MLF 利率降幅，客观上有助于汇率稳定。

    　　可能的原因之三：房贷利率动态调整机制下，不少地区的实际个人房贷利率已低于LPR 加点下限，LPR 对房贷利率的约束其实已弱化。当前首套房*利率已建立动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市“可阶段性维持、下调或取消当地首套住房*利率政策下限”，这也意味着对于地产明显承压的地区，LPR 对于房贷利率的约束已弱化。最新数据看，南京、武汉、天津等地的首套房利率已低于LPR-20BP 的下限，无锡、厦门等地甚至处于LPR 下方50BP 的位置。

    　　3、往后看，稳经济离不开稳地产，本次5 年期LPR 未动，并不意味着稳地产的诉求下降；我们预计，存量房贷利率下调、核心一二线松地产，均有望很快落地。

    　　稳经济离不开稳地产，本次5 年期LPR 未动，并不意味着稳地产诉求下降。如前所述，本次5 年期LPR 调降低于预期是央行综合考虑银行息差、汇率稳定等的结果。

    　　鉴于7.24 政治局会议对地产表态更为积极，叠加7 月底以来央行、住建部、北上广深等部委或地方政府也相继喊话松地产，均指向稳地产的迫切性和必要性大增。

    　　往后看，我们预计，存量房贷利率下调、核心一二线松地产均有望很快落地。6 月以来地产持续超季节性下行，8 月中上旬在基数明显走低的背景下30 城商品房销售仍继续走弱，进一步确认地产下行压力仍大。伴随本次央行有意稳定银行息差，指向存量房贷利率下调的可能性增加；我们也继续提示，北上广深等核心一二线城市有望很快松地产，包括放松限购限售、放宽认房认贷标准、下调首付比等。

    　　4、继续提示：当前经济下行压力仍大，“信心比黄金重要、形势比人强”，后续一系列组合拳有望陆续*、也到了加快落地的关口，松地产之外，短期紧盯“一揽子化债”、“活跃资本市场”等方向的细化部署。7 月以来我国经济并未扭转二季度超预期走弱的态势，集中表现为消费投资大降、信贷社融超季节性走弱、CPI 同比时隔2 年半转负、PMI 持续处于收缩区间等，归因看，本质还是经济内生动力不强、需求不足、信心不足。继续提示：后续一系列组合拳将陆续*、并加快落地，除松地产相关政策外，短期可重点关注“一揽子化债”、“活跃资本市场”等方向的细化部署。