投资摘要：
每周一谈： LPR 利率下调 房贷利率进入历史低位6 月20 日，中国人民银行下调LPR 利率，1 年期LPR 为3.55%，5 年期以上LPR 为4.2%，均较上月下降10BP，为2022 年8 月后10 个月内首次降息。进入2021 年后，1 年期LPR 利率共下调30BP，5 年期LPR 下调45BP，对降低居民和企业端的资金成本起到积极作用。
当前多地房贷利率已低至4%，基准利率下调将向*端传导，本轮LPR 利率下调后将推动实际房贷利率下行。根据贝壳研究院统计，6 月百城首套平均房贷利率为4%，二套平均房贷利率4.91%，均与上月持平；截至6 月中旬，贝壳研究院监测的百城中有超五成的城市首套房贷利率在4.1%及以上的水平上，尽管房贷利率调整机制落地后，部分城市的实际利率可由当地结合需求决定，但房贷利率实际下行幅度较大的时段仍是在LPR 下调后；本次5 年期LPR 下调将进一步压降*利率，首套平均房贷利率有望进入“3 字头”。
本轮地产下行期房贷利率下调幅度不及以往，但*利率水平已达历史低位。
相较于2008、2011、2014 三轮地产行业低位，本轮利率累计下调幅度为45BP，为历次最低值；但从房贷利率绝对水平来看，根据人民银行统计，截止至2023 年一季度，个人住房*的加权平均利率为4.14%，与贝壳研究院的统计数据基本一致，在本次LPR 下调后，房贷利率将进一步下行，已触及几轮周期内的历史低位。
从放款周期来看，*放款速度较快。根据贝壳研究院统计，6 月百城平均房贷放款周期23 天，与5 月持平，较近期低位3 月份21 天的放款周期提升2 天，但仍处于近期低点。
降息降低*成本并提升购房者支付能力，随之新增的需求也将提振市场信心。7-8 月为销售淡季，此外6 月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，在这一节点适时下调LPR 利率，将减轻购房者置业压力，并释放一部分置业需求。观望情绪再度回升背景下，新增需求将提升商品房成交活跃度并削弱对房价的悲观预期，提振市场信心；后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。
数据追踪（6 月12 日-6 月18 日）：
新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为-46pct、7pct，一线城市-42pct，23pct，二线城市-53pct，1pct，三线城市-26pct，10pct。
二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比8pct，累计同比46pct。
土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比8pct，成交金额累计同比-6pct，土地成交溢价率为7%。
城市行情环比：北京（2pct），上海（6pct），广州（-2pct），深圳（-49pct），南京（-4pct），杭州（-5pct），武汉（35pct）。
投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。
风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
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