一些于REITS上市两周年之际的发展思考：虽有波折挑战 但仍将勇毅前行

观点聚焦

    　　投资建议

    　　2022 年四季度以来的二级市场下行对投资者认知带来的影响尚未消散，目前市场对中国REITs未来的发展前景出现了一些看法上的分歧。但我们认为两年来的上市试点，已经将中国REITs置于各种环境中进行了表现测试，揭露了一些不足的同时也积累了宝贵经验。作为一个新兴资产品类，各方面的建设确实仍有不少可完善的空间，但追溯至根本，我们认为中国REITs服务实体经济与金融改革的使命，中国REITs坚持稳步发展的基本态势，以及中国REITs作为全球为数不多有能力重点服务公共部门的战略优势都没有变。因此，我们更愿意将近期的一些波折看成是暂时性的，将来市场规模的扩容，制度建设的深化，尤其是多层次市场建设下中国不动产投融资大循环体系的构建，仍是大势所趋。我们建议投资者给予市场发展更多的耐心与信任，同时可以秉承长期配置的初衷来思考当前的投资机遇。

    　　理由

    　　我们相信市场各方对于现存的一些重点发展挑战已有共识。这其中包括常态化发行机制的效率优化、二级市场投资者结构与流动性优化、*立法的推进、信息披露的进一步完善等等。市场各方正视问题，并对于未来的发展给予期许，这本身就是我们认为积极的方面。

    　　我们对未来发展的一些思考与建议主要落于四个领域。第一，进一步明晰REITs的价值定位，令其应用场景继续得以有机拓宽，比如中国REITs在服务新基建领域发展需求的同时，是否也可兼顾一部分困境资产（注意并非指代不良资产）的盘活；第二，加快多层次REITs市场的探索建设，其中Pre-REITs的建设推广对于整体REITs市场的发展可以发挥“乘数效应”，以及公司制REITs理应也具备较高的试点价值；第三，二级市场的生态建设可更趋完善，二级市场的健康发展于REITs体系建设而言仍将发挥“龙头效应”，我们认为可改良的一些主要方面包括激励主动管理与平台扩容能力对REITs价值的进一步赋权，提升市场规模与资产供给丰富度来分散风险，推动信息披露制度进一步完善，以及包括指数、ETF在内的产品发展，等等；第四，持续推进制度与技术面优化，维系产品进化生命力，这主要涉及交易架构与管理关系的潜在优化，*立法等议题。总体而言，我们认为未来REITs市场仍具备系统性发展的空间，具体内容请读者参考正文。

    　　盈利预测与估值

    　　维持覆盖标的盈利预测和评级不变。

    　　风险

    　　未来新项目（尤其是新资产品类）发行速度持续偏慢；REITs受外部环境影响再度出现较大估值波动；后续其他平台扩募意愿不及预期。