房产投资扫盲
正文 上篇
不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓z缺乏的。
既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。
先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100万，首付3成，*70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期*利率。这二十年，你能确保*利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均*利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期*利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存*利率会同时上调）。
再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？
由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。
因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。
好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓z大的资产）的影响。
要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货b银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。
从根本上说，房地产问题历来就是一个金 融问题，其本质是金 融，其形式是产业。从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。
下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。
先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。
利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。
先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期限20年的*，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。
从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时，政府是z大的唱多力量一样。
经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。
二说制度：什么是制度？谁制定了制度？说白了，制度就是一种权利，操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少，现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗？各种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，不错，值得看看。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。
现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。
炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。
当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握了制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。
在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯
哦。对不起，制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱（即总成本超过总收益的那部分，用NPV计算的结果），获得的仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。这也就是广大股民至死也不知道会输钱的原因，说股市是大*其实也有很大的合理成分的。房市也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具。
问题1：楼主很强呀，请问您说的“期限20年的*，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%”，这是咋算的？
我是外行这样算的：
假如*100万，利率上调1％，那么成本上升100×1％＝1万；成本增加只有1％呀？
谢谢楼主！
上楼的问题问得很好。因为银行采取的是复利制度。
举例：100万*，5%的*利率，期限20年，用购房者用得z多的等额还款法，每月还款6600元，如果*利率上升至6%，你的还款额将为7165元。还款额增加8.6%；期限25年每月换款额增加10.2%；期限30年，还款额增加12%。
为便于计算和说明，故取10%。
问题2：楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻，很精彩，提高我的知识面了。那么非产权的房子是那些类呢，如何购买呢？这类房子可以出租吗？
本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，楼上自己去看看吧。
要把这个问题回答完，等于要把我国建国后的历史讲一遍了。
三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不容易。不知道大家对国际贸易的知识知道多少，因为汇率的影响因素挺多的，z根本的当然是购买力平价（不懂的话自己去看书），第二个当然就是供给关系了。汇率用z简单的话来描述就是这个货b对另一种货b的价格，当然也受供给关系影响了。
不知道大家看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说真话的人。其实他们说的难道政府不知道，说得不客气点，关于国有资产流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗？）。记得我去银广夏考察回来的时候，告诉自己的同学，000557造假时，有谁相信啊？特别是我刚说完，该股就从25元涨到了历史z高价37元，别人都说我神经病。现在是多少呢？1.2元。我同学至今还持有。不好意思说得远了。
话说回来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民b升值。我国的那些专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批。也不想想，像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗？他可不是那些卑鄙的中国经济学家。大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查《黄 金和外汇储备报表》，5年来中国外汇储备的增长。几千亿美元啊！！！为什么会爆发式增长呢？
这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金 融危机，就会有感性的认识了。这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济，由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇率变动的基础（即购买力平价）发生变动时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功能，而固定汇率制没有。也就是汇率由于行政干预严重脱离购买力平价的基础，这就成为危机爆发的原动力。
是不是有点难懂啊？
这就是固定汇率制度性缺陷。当然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和演变历史大家去看书，这里就不说了）。现在，全世界都知道人民b价值被低估了，人民b应该升值，当然应该是针对美元升值。不说理论了，说了很多人也不明白，还是举个例子吧。大家都应该知道什么是价格双轨制吧？改革开放初期，我国就是价格双轨制，分计划内的和计划外的，倒爷就是那时
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候产生的。说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果就是价格双轨制。比如说：上海的一栋房子，人民b100万，用美元买呢？就是12万。这是在现有的固定汇率制下，如果用购买力平价呢？假设购买力平价是4：1的话，如果用真实美元买的话，就应该是25万美元，中国实行外汇管制，针对合法的外汇，国家必须无条件兑换。其结果就是，老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。这时候大家都要问：房子还是那房子，那差价13万美元究竟来自于什么呢？我现在就回答大家：来自于我们的外汇储备。我们外汇储备的含金量被大大的稀释了，这五年内黄 金价格涨了多少（我记得z低的时候是70多块/克，现在要140/克了吧？），石油价格涨了多少你知道吗？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，现在呢？50美元），如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄 金的话来储备，我们的外汇储备是增长了还是减少了呢？大家自己去算算吧。
经过一个晚上，有心的朋友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了，心里应该有底了吧。00年底比99年底增长了多少啊？7.05%，1656亿美元。05年底笔04年底增长了多少啊？51.25%，6099亿。看来我们建国52年（含改革开放20年）的外汇储备增长只相当于04年一年增长啊。（01年底，2122亿元，04年增长2067亿元。）这是多么大的成就啊！！！！！这速度用不了10年，中国是世界上z富裕的国家。
你知道为什么吗？你们不知道，也不会知道，政府也不会告诉你们，经济学家更不会。但我会。
老百姓都是穷人，为什么穷啊？因为无知。为什么无知啊？因为懒惰，不学习。还是我来告诉大家答案吧。
第 一个原因：就是加入WTO后，我国的出口的确很快，04年顺差有3百亿。（商务部数据）
第二个原因：就是我们的商务部长，要扩大FDI，（只顾个人政绩，不顾国家利益，痛心啊。）还有就是QFII等资金。这两块有600多亿。（商务部数据）
第三个原因：强势美元不再，美元贬值，投机资本进入中国套利和套汇。这主要有两大块：第 一块就是大家知道的海外进入的游资（合法的与不合法的，具体因为敏感，在此就不说了），第二块就是以前外商投资进入后项目产生的合法利润（以前外商会把在中国赚的人民b换成外汇，汇回国内，现在不了。通过继续投资，一方面可以抵扣所得税，一方面还可以继续合法套汇、套利）。这两块就是一千多亿。
这还仅仅是国家储备，还不包括大量的民间外汇储备。至今你还怀疑谢国忠的万亿游资吗？
好。现在终于把是否有游资和大致游资数量说清楚了。下面就谈谈，游资是怎样影响房地产的。
不知道诸位有多少炒股的。因为股票是z好的投资入门方法，大家如果懂股票的话，下面的分析大家也就容易懂得多。因为房地产市场也是个投资市场，也可以吸纳和释放资本。
国外资本来中国套汇（由于国内储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了，所以说套利基本不存在了），他要选择什么对象（即什么样的资产）呢？一般有几个原则，流动性、收益性是重要原则。参照东南亚，资金在危机爆发前期大量进入房地产业。所以说房地产是个很好的载体。
由于制度性的问题，外资在我国的投资渠道并不多，外资能合法进入的渠道也就那些。上海的朋友应该知道上海以前有外销房和内销房之分吧？那是什么呢？那就是价格双轨制，专门应对固定汇率制导致的货b双轨制投机的一个防火墙，两个双轨制作用正好抵消。是对老百姓的一个保护，后来说什么和国际接轨（每次一接轨，我们的老百姓福利就要降一截，比如说医疗保险、失业保障、教育并轨，还有厕所收费和停车费与国际接轨等等，算是为地方政府业绩作贡献吧），取消了外销房，这就给投机资本带来了机会，也就*了。国外人士可以名正言顺的外b换成人民b在国内购房了，多么好的渠道啊。我们的地方政府短视啊。
刚才讲的是资金渠道问题。下面就用股市的例子来讲一下利用房市投机操作套汇的原理。
流通股：对应的是商品房（实实在在的房子，现房或期房，由于现在期房限转，等于新股上市加了个锁定期）
上市公司：对应的是中国的各大城市（比如说上海，就是武钢；温州就是海虹控股，苏州就是上海梅林等）。
大盘股，小盘股：上海就是大盘股，温州、苏州就是小盘股。大盘股适合大资金的进出，小盘股适合小资金进出。
大家都知道，股价的上涨是资金推动型的。上海房地产市场作为全国房地产市场的一个组成部分，为什么上海会成为游资的首选呢？为什么谢国忠说上海的房产泡沫居全国之首呢（而根据公布的数据，上海并不是z高的，数据发布受政府控制）？因上海的购买力全国z高，推高房价的资金充沛，支撑力比较强，承接力也强。同时，上海人投机的心态全国z重，国外资本在退出时比较容易找到下家，而且政府为政绩做多意愿强烈，作为金 融城市，资金流动性非常好，非常适合大资金的运作，所以我把它比作武钢。炒股的人都知道，大资金进入一个小盘股是很难全身而退的。相比之下，北京、广州、深圳的要比上海小多了，因为他们整体运作的环境不如上海。西部城市就更不行了（盘子太小，太容易推高，上去就下不来了，购买力小，承接力低，出不了货），这种地方游资是不会去的。
问题3：游资是规模庞大的追求短期利益的资金，至于长期投资和投资收益不应算入游资范畴。还有游资的惯用手段是通过跨市场的炒作行为，z终迫使政府做出有利于他们获利的决策。所以，如果游资对经济的影响，不会仅限于房地产业。
楼上的朋友，学习要全面。以后此类问题就不回答了。
第 一：游资对经济的负面影响，我没这样说。游资利用的是现有制度的错误进行投机赚钱，对错误的制度有纠错功能。如97东南亚金 融危机。游资是个中性词（无好坏之分）。
第二：房地产只是一个方面，不是全部，拿他做例子是因为在这个板块，房地产的关注度高，而且影响z大。
第三：学习要学透彻，不要一知片解，会计科目上的长期投资和投资收益与投资学上的概念是两回事。如企业持有的上市公司流通股权，即便超过一年，也是短期投资。投资和投机的区分在于目标，而不在于持有时间。不举例说明了，自己去看书吧。
讲到汇率的因素了，怎么来用个生动点的案例来说明这东西呢？我吃饭的时候一直在想。我觉得还是用香港来说明吧。
98年，香港政府和内地政府联手对抗游资，等于变相用内地老百姓的钱向香港老百姓每人发了个大红包（多少钱我不知道，政府也没公布，也许怕引起众怒吧，为了政治影响。）自此之后，港元由于没有经历大幅贬值，就一直被高估，高估的比例大致是多少呢？我觉得大概是100%。（就是说，由于港元和人民b都和美元挂钩，是相对的固定汇率，按购买力平价的话，估计应该是1块人民b换2块港元，估算的基础是用A股和H股的股价比，因为他们的收益权按同股同权且又都流通应该是一样的。那些烂人说A股股价严重高估是别有用心的，当然不排除我国的证 券市场在制度安排上的确有问题，但风险折价绝 对没有那么厉害。这儿不谈股市，要谈以后谈。）由于港b高估，所以港股大涨也就顺理成章。在上海，那么多香港人投资房产为的是什么呢？那就是利用货b的价格双轨制投机倒把，眼睛盯的是我们的外汇储备。看看东南亚和阿根廷吧。政府通过CEPA来提升香港本地经济，意图之一就是要减少购买力平价的差距。中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊。同理，台资、澳资、外籍华人到国内投资房产的意图是一致的。这也就是在上海，你看到为什么那么多华人在买那些高价房产了，因为他们不怕。可惜我没这个渠道，否则我也会这么做的。他们都是依附在我们外汇储备上的吸血虫。
太复杂了。就讲这些吧，以后有空再讲。
下面将就通胀率作一说明。
四说通货膨胀率：有许多朋友会提出我的收入会增长啊，并举出10年前父母辈的收入变化来证明。意思是我等于在用现在的收入买10年前的房子，当初房子多便宜啊。有这种想法的人根本不了解中国的历史，至少不了解中国改革开放的历史，不知道计划经济和市场经济的区别，也不知道价格双轨制是怎么回事。（这话说起来长了，说了很多人也未必明白）。
还是举个小例子吧：通货膨胀大家都知道是怎么回事，z直观的就是物价上涨。物价上涨的对老百姓z直接的结果就是手中货b变相贬值（如我国的外汇储备不停的在贬值一样，这里干脆说清楚外汇储备为什么会贬值，外汇要来干什么？就是用来买国外的商品，用来进口。所以我们外汇储备的价值可以用每年进口货物的加权平均价格来衡量，铁矿石、石油、铜矿等等价格的上涨，我国04年外汇储备增长了50%多，但其价值上涨了多少呢？）。中国物价的上涨的原因是什么呢？一方面源自于维持温和的通货膨胀有助于经济的稳定持续发展（见宏观经济学），另一方面是我国的货b投入量在不断的加大，远大于经济增长的速度（有一部分是用于由于外资的涌入，国家必须无条件兑换）。好，这应该就把通货膨胀的概念和原因讲清楚了，还不清楚地自己去看书。
那下面就来说影响，说通货膨胀就不得不说收入。大家可以问一下自己的父母和回想一下过去，改革开放前20年收入的增长速度快呢还是这三年速度增长快啊？为什么呢？其原因就是通货膨胀率和收入增长率是非相关的或者说是相关性非常低的，在某些条件下是负相关的（有兴趣的同志可以去看产业经济学、发展经济学和区域经济学）。
这时候有朋友就会质疑：你前面还说人民b被低估，现在又说人民b由于通货膨胀和物价上涨在贬值，这不是自相矛盾吗？能问这个问题的同志是个好同志。
因为经济有其自然规律，是不受人为的影响的，人民b对内的贬值，这就是对固定汇率制的自然修复，逐步缩小购买力平价的差距。举例说明：由于原材料价格上涨，国内物价上涨导致劳动力成本上升，中国的产品成本也将随之而提高，成本的提高不利于出口，外汇收入减少，国家兑付外汇的压力也就慢慢变小，人民b升值的压力也就降低，慢慢的会回归到应有水平，但这个周期实在太长，这就是固定汇率制的z大缺陷；浮动汇率制由于随时有市场调节，其周期要短的多。
那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货b对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货b避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。（这跟消费心理学有一定关系）。同时由于通货膨胀率的上升（说明一点，我国统计局的数据是不可信的，数据的发布有政治目的），存款利率的下降，中国的名义利率实际为零或为负，相当于什么呢？这相当于日本现在的货b政策。由于老百姓投资渠道的缺乏（实际上缺乏的是安全的投资渠道），股市、期市风险都太高（关键是太黑暗），老百姓不愿意，于是乎，房市就成了中国老百姓的一个投资渠道。这叫“挤出效应”，有人也许听说过。
这也是增加需求的一个重要因素。
好了。有了这些经济学的基础，那我们就有资格来讨论当今房地产价格的合理性和如何进行投资了。
现在我们来罗列一下影响需求的因素：1、低利率（我们目前购买房产感觉上价格是比较低的，主要是由于每月的还款额并不算高，具有一定的欺骗性）；2、高汇率（人民b的高估促使了海外游资的流入，进入房市进行套汇）；3、消费心理（中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，投资学上是讲不通的，只能用文化和消费性理学加以解释）；4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降，挤出存款进入房市进行投机。5、信贷政策（政府鼓励消费信贷，住房公积金等）；6、人口分布（中国大量的适龄青年需要结婚，要购房，有兴趣请去国家或当地政府统计局网站查）。7、投机的存在（只要任何商品上涨，都能产生投机分子，谋取利差）。8、其他
这些因素都是长期存在了3、4年了，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第 一要看政策走势，第二
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要看经济走势了。从政策走势来看，银行信贷政策、利率都已经发生了变化。投机的因素，只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大，会很快降低的。只有心理的因素会长期存在。
再来罗列一下影响供给的因素：1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易，不能满*易，只能满足租赁）；2、土地供应（新的土地政策不要我再多说了吧？减少）；3、房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和*利率的提高，会增加房地产开发商的成本和风险，一些房地产开发商会退出，如上海的阳光集团，老板的儿子是我初中同学，开始不做房地产，去造船了）。
这些因素将在未来几年发挥重大作用。影响有多大？要走一步看一步了。
看完这些，大家是不是会问我，你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊？
问题:4精彩，学到很多东西。通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货b对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货b避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢？
说不回答问题，一方面原本想全部说完了在回答问题的，另一方面由于朋友们的水平参差不同，很难用教科书上的东西来说明，怕一下子回答不清楚，反而误导了各位，误人子弟。现在还是先回答一下sexjh的问题吧。
那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货b对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货b避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢？
其实如果抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言，股票在短期内是具有一定避险功能的，看看04年许多上市公司的收益大家也许会明白这个问题，因为成本上升的同时，商品的价格上涨幅度更快，产能会迅速满足，价格也迅速提高，利润也会快速增长。但这种增长会持久吗？答案显然是否定的，因为经济发展是周期性的，消费是有价格弹性（价格弹性请看微观经济学）的，但价格上涨到一定程度，会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌，商品的价值就无法实现（看资本论，生产过程是创造价值，消费过程是价值实现），由于生产具有计划性很难迅速减少，就会出现供过于求，价格就会迅速下挫，生产企业的利润也会迅速减少。股票价格也会下跌。（看看中国轿车市场和上海汽车的走势）。
房子呢？其实也是一回事，当然要比股票复杂许多。
我想还是用一个相似的实际案例来说明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三驾马车吧。翻开湘火炬的股价走势，坚挺啊，湘火炬的基本面也好啊。但为什么会崩盘呢？德隆为什么会破产呢？当然原因很多，说白了就是价格与价值的长期背离，就像按着的弹簧，一旦外部作*发生变化，他就会反弹。当大量的资金进入房产寻求庇护的同时，也在慢慢失去庇护，环境在变，而且变得很快，等你发觉的时候，按在弹簧上的那只手已经没了。
由于下班时间到了，回答了一半。现在继续回答这个问题。有些问题必须讲清楚，心中有疑惑必然导致决策和判断偏差。
刚才举了德隆三驾马车的例子。为什么要举这个例子呢？其实就是为了说明资产流动性这个概念。德隆手上的股票在崩盘前，以新疆屯河为例，还权价格z高是187元左右，目前还权价格为15元。下跌幅度在90%以上。为什么会崩盘呢？由于其高度持仓，其实也就是其资产失去了流动性，为了重新获得流动性，它必须因此付出成本，进行降价，因为他手中的股票不可能全部按当时的市价变现。目前很多基金也面临这种问题，这也进一步说明了为什么许多资金喜欢在上海投资炒作，其实也就因为上海是大盘股，换收率比较好，变现能力较强。
那我们手中的房子呢？变现能力有多强呢？政策环境发生突变，大家都想变现的时候，变现是极为困难的。一套房子变现需要几个月吧？
现在再来说明，为什么通货膨胀时，房地产不能成为避险的工具。大家经过去年都应该知道，现在政府考虑是否加息是讨论得z多的是什么呢？是CPI（物价指数）。
有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础，我们就不难明白这个道理了。利率上涨一个百分点，我们每月的还款数要增加10%，物价指数增长5%（去年经济学家和政府官员讨论是否加息，就是CPI是否高于5%为判断的一个标准，注意：我们研究CPI的时候一定要清楚的知道构成这个指标的组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持基本的正常生活）的费用将增加5%。你知道我们每个季度的CPI用的是同比还是环比吗？所以你会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的。它不停的在挤缩你的收入，你每个月的现金流出在不知不觉中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是还有存款，收入是否稳定，但我知道，一旦每个月的现金流为负，大家账面上可能有几百万，但却无法还款。对于企业这就叫做破产（企业破产有两种，一种是资不抵债，还有一种就是资金无以为继）。德隆的破产就是例子。到时候，由于房地产具有资产不可分割性，你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗？你唯 一可做的就是卖房，为了能快速脱手，你必须折价。当很多人开始抛售的时候，折价必须很高才能脱手了，房价也就开始下跌，下跌过程和原理与股票一样，就不再多说了。
现在大家应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧。大家也应该理解政府迟迟不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一个信号，是象征性的，告诉大家，要注意风险，不要执迷不悟，也给了大家一段时间缓冲，一个机会。是否珍惜，那别人就没法管了。
同时，由于物价的上涨，居民收入必须花更多的钱来维持生活，同时也渐渐降低了有购房需求居民的购买力（经济学上称有效需求降低）。维持房价的支撑力也会下降，同时由于预期发生改变（跟股票一样，买涨不买跌），到时候很难控制。房价下跌太快，会产生社会动荡，这也是中央政府十分谨慎的原因。但地方政府为了自身政绩，好像并不领会。
目前也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了。
明天将就多种因素综合在一起对房地产的影响作一分析，并作出z终判断，和提出理 财建议。
前面我们讲了这么多因素，但真正对房价上涨和决定房价z直接的东西是什么呢？是韩市长讲话还是其它？其实和股市一样，是资金决定了价格。是资金的对比力量决定了价格，前面已开始我们就讲了价格是一个时点数（是一个静态值），而时间具有一维性（即不可逆转），在股市场由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同质性，因此，决定某一时点股票价格的根本原因就是当时买入卖出资金力量对比的结果。说白了，就是资金力量的战斗结果决定价格，前面说的各种因素都是通过影响资金面进而影响房产价格的。
比如说，升息对用于购房的资金免得影响是负的，物价上涨对购房资金的影响也是负的，由于游资对政府升值人民b的预期开始减弱，开始流出，对资金面的影响也是负的，新商品房的上市（类似于上市公司的增发和配股）对资金面的影响也是负的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，发新股都看作利空，大家可以想想为什么？想不通可以提问），收入的增加对购房资金面是正的，制度层面就有点复杂，要具体条款具体分析。等等因素，他们影响资金面的力量随时随地在发生变化，所以就增加了预测的难度。但股票高手，他们就有这种能力，能在z短的时间内感受的这些资金力量的变化。并随时作出投资决策。
这种能力不仅需要理论指导，也需要实战经验，大家可以通过炒股获得（我是通过这种方法锻炼的），具体就不说了。
下面我们来预测房价走势。
在预测之前，我们极有必要来解读一下政策面。
大家都知道谢国忠是一个大空头，感觉他的预言也好像不准。其实他对中国的情况的确也缺乏足够的了解，但这不等于他做出了错误的判断。就比如说，两个人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判断都告诉对手听，对方还会照原来的思路下吗？
因此政府作出各种决策都也不是空穴来风的，也要希望获得某种效果。
政策1：升息，说白了就是从根本卡住资金面，外面说得也太多了，我也就不说了。
政策2：坚决不升值，说白了就是不给游资人民b升值的预期，打击他们投机的信心。
政策3：控制物价，包括三农问题，其目标是为了什么啊？扩大农产品供应量，抑制农产品价格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。水电煤死活不涨，也是这个原因啊。大家可不要辜负了中央的美意，我们党了不起啊，我们的温总理和*也了不起啊，换了*，才没人管老百姓的死活呢。
政策4：银行控制住房*，注意这个政策是来自于央行的要求，而不是地方上的。地方上银行要的是什么？银行领导要的是政绩，要的是腐败的温床。住房*的盈利性多高啊？利差3%。暴利啊！！大家还记得银行为什么要到处拉存款吗？要发放*必须要有足够的储蓄存款。为什么要到处把开发商的销售时的房贷要放在自己的银行办吗？因为暴力啊。就凭两张单据（储户存折、住房*合同），就能赚取两者的利差，一百万*，一年就是3万，有十万户，一年就是30亿，这就是业绩。还有一点，就是可以通过住房*的增加，来稀释银行以前的不良*，降低不良*率，这就是领导的政绩。至于问题，那是国家的事和中央政府的事，与地方无关。说远了，继续解读这一政策，大家都说，住房*这么好，银行和老百姓双得利，中央为什么要控制啊？说白了，就是风险，中央政府看到了风险，以前可以把盈利放在第 一位，现在必须把风险控制放在第 一位了。大家认为中央政府是看多还是看空呢？
政策5：加强土地管理，控制土地投放量，为什么啊？难道仅仅是因为保护耕地、减少腐败？还有一点，就是政府必须控制供应量，使供应量和“有效需求”匹配起来，说白一点，就是政府认为房价高了，高出老百姓承受范围了，房子只有那些少数的既有需求又有钱人买得起了，房子是为那部分人造的。（昨天到一个朋友家里去玩，他在浦东刚装修好一套别墅，正好说起房子的事，他告诉我，任志强向他报委屈，他的意思根媒体上登的完全是两回事，是媒体断章取义歪曲了他的意思，我想任志强的真实想法大概就是我刚才说的意思）。z后有一点，就是政府也想通过控制度地供应量来控制房价，防止房价快速下滑。如果政府不看空，他有必要这么狠吗？
政策6：高院的司法解释，高院的司法解释早不出晚不出，为什么这时候出呢？难道5年前就没有商品房吗？说白了，就是高院预测拖欠银行住房*的案例会越来越多，这样解释主要是为了保障来百姓的基本生活权益，防止因住房问题引起社会动荡。高院难道不知道房地产市场是怎么回事？
政策7：外汇政策，放松外汇管制，其目标就是要减少国家外汇储备，鼓励老百姓购汇就是希望老百姓能帮助国家分担风险，共同来打击游资。在汇率问题上，我是这样判断的，汇率问题已经不仅仅是经济问题了，已经是政治问题了，美国故意让美元贬值，就是挤压人民b升值，升值后再打压人民b，迫使人民b大幅贬值，摧垮中国经济，这一招他在东南亚、南美、拉美国家屡试不爽，这次跟我国搞上了，所以我们一定要挺住，我也鼓励大家储备外汇，我们难受，美国放任美元贬值也难受着呢，看谁熬得过谁。国家*这些政策，就是为了避免升值，打击游资。迫使这些游资知难而退。（政府睿智啊，商务部白痴啊。）
这一两年的政策还有很多，大家慢慢去解读吧。去解读这些政策对资金面的影响包括制定这些政策的决策者的正式想法。你自己也应该会有个判断。
那该怎么预测呢？
炒股的朋友知道，预测的时间太长或太短都没有实际操作意义。
下面要说的是预测的价值和目标。（为投资决策作基础）
举个例子：一个股票或一个房子，从1块钱涨到了100块，在这上
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升的过程中，任何时间以任何价位买进都是正确的，因为他都有获利的空间；当这个股票从100快跌倒1块钱的时候，你在任何时间以任何价位卖出也都是正确的，因为你减少了亏损。但就整个操作过程而言，你对还是错呢？其实你永远都是错的，因为你没有做到z优方案（z优方案就是1元买入100元买出），你也很难做到z差方案（就是100元买入1元买出），你做到的都是次优方案，有些人赚钱了，有些人亏了，有的多，有的少。导致这样的关键是什么呢？因为他永远没法准确的预测到拐点，就是拐点在什么时候什么价位发生。其实要做到这一点完全是不可能的，因为你也是这个市场的一分子，你也会对这个市场产生作用，这就要讲一个合力和趋势的概念了。所以我们没必要去准确的预测未来，我们只要知道趋势就可以了。因为在你试图准确预测拐点的时候，影响这个拐点的因素也在发生变化。是不是有点抽象啊？学过高等数学或哲学的朋友应该很容易理解这个问题，不理解的朋友没事就多看看太极图吧。
除非你有足够的力量来控制市场，但好像这样做不到，所以德隆失败了。
从政策的走势来看，显然力量在逐步从多方向空方转变，双方力量正在此消彼长的过程中，现在在什么程度呢？如果以刚才那个例子作为范围的话，现在就应该是在八、九十元了。至于100元什么时候到来，到达100元还需要多少时间，在100元价位上会维持多久，对于空仓的朋友来说是没有任何意义的。股市上很多散户就是这样，耐不住寂寞，一年四季都是满仓，没有股票就难受，不怕套牢怕踏空，这种人不亏才怪。因此从投资证 券的角度来说，就是要等待一个好的买入机会。
刚才用证 券来形容房地产，基本原理是一样的，但也有很大的不同点，就是房子有使用价值，证 券没有。证 券的涨跌比较频繁，大大小小的周期比较多，相对较短，人们也许有很多机会。而房子的涨跌周期就很长，人活一辈子也经历不了几次，主要要跟本国的经济周期匹配起来，先对而言机会就比较少。失去了就没必要再去强求了。率性而为吧。
我的判断，我跟办公室的同事聊过，那就是长期看空的，但关键还要看政策的走势和相应政策的*，因为政策决定了拐点到来的时间。在目前的经济环境和政策基础条件下，如果今后再也没有任*的政策*且经济不崩溃，自我修复将是缓慢的，拐点的到来可能是缓慢的，需要3年左右时间。如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐点的到来将是指日可待的（如当初海南房地产的破灭）。因此，我们预测房市，就必须关注政策的导向。
从目前的情况来看，由于受到各种所谓经济学家和政府部门个体利益的考虑，现在的氛围很混沌，政策的*具有相当的大的不确定性，在这点我们要好好向美国学习。
说到现在，有一点是肯定的，别的不说，上海的房地产肯定的泡沫大大的，肯定是在历史高位，会不会再创新高，我想这只对那些做超短线的人有用，对于广大要长期投资（也就是自住）的人来说，没什么价值。至于拐点什么时候到来，是不确定的，选择自住的朋友面对的是时间的损失（比如说准备买房结婚的朋友，为了获取时间，在财务上损失一点也可能是在所不惜的），因此每个人要根据自己实际情况来选择买房的时机和方式。
下面向需要购房的朋友和刚毕业的大学生推荐几种房产投资方式。
问题5:我想知道
1.现在的房价已经很高，那么为什么“在目前的经济环境和政策基础条件下，如果今后再也没有任*的政策*或经济部崩溃，自我修复将是缓慢的，拐点的到来可能是缓慢的，需要3年左右时间”？
2.你说谢对中国的情况缺乏足够的了解,那么他在这种情况下做出判断是不是意味着他在下棋?如果是的话,那么他又在跟谁下呢?他有到底想干什么呢?
之所以有三年的判断，是建立在经济和政策环境没有变化的基础上，通过经济规律自然发展，事实上是做不到的，政府的政策会源源不断地出来、或多或少的影响经济的发展。前面我引用了索洛斯的一句名言“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”就是在想说明这种人为的因素和倾向。三年的这数字的出处，主要考虑的是各种周期性因素的综合影响，比如说利率、通货膨胀率的演变周期不是同步的，有同步的也有反向的，在利率提高初期，这基本上是一致的，后期可能相反也可能一致（主要还是受政策宏观政策的影响）。比如说生产周期、产品周期等，还要受新技术运用的影响，这是比较复杂的，很难一下子说清楚，这里就不说了，以后有空再作说明。
至于谢国忠，我只是说他能把自己真实的想法说出来，是个诚实和高水平的能人。说他不了解中国，主要说他不了解我国政府政策*的机制和目标，这是和西方国家不同的，我国政府考虑的首先是国家和社会的稳定，老百姓根本的生活问题，而不是首先考虑的是效率问题，说白了就是先讲政治、后讲经济。至于下棋，更合适的说法可能他应该是一个看棋的（下棋的是中央和一些利益团体），看着看着就开始说棋了，违反了旁观勿语真君子的律条，所以受到那些利益团体的围攻。就像郎咸平一样，看见马路上别人行骗，他傻乎乎的上去戳穿，坏人钱财，能不挨揍吗？说白了又没有骗你的，关你什么闲事啊？
在前一段时间中央打击有偿新闻，那可不是空穴来风和无事生非。我这人就是事不关己高高挂起。有时也顺便帮骗子撬撬边，搞点好处。
又说远了。
现在来讲投资。
不知道大家的财务方面和投资方面的功底怎样，如果不懂的话就有点难了。如果不知道成本（资金成本、机会成本、沉没成本等概念）和风险（风险的衡量）的话，那很多问题就很难说清楚了。现在我假设大家都懂。
前面有个朋友问我海南房产投资的一个个案，不好意思，我没做过研究，没法回答。在前面我做过一个比方，就是把城市比做成个股，现在这个比方还适用。比方说，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么组成呢？是股市中所有股票的综合体现，股市有泡沫不等于说所有的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些。还有，上证指数的走势不能代表个股走势，各股的走势有其内在的、个性化的原因。所以说，中国的各个城市的情况都是不一样的，大家一定要具体情况具体分析，千万不要以偏概全。比如说，很多场合公布的都是中国整体的统计数据，就是上证指数，它只代表整个市场的综合情况，而且由于样本不停的变，早已失真了，别把那东西太当回事。因为一般人只可能买一个股票，只关注你那个股票就行了（你不是温州人吧？）。我也是，所以我只关注上海。上海在全国还是比较有代表性的。
那我们就来关注上海。
整体而言，上海这个个股的基本面是不错的，所以引来各路资本争相追逐也不以为奇。但各路资本的性质，我们极有必要加以分析和区别。为什么要这么做呢？大家学过财务管理的朋友们都知道，财务结构、融 资结构、资本结构、债务结构等等名词吧？长期投资、短期投资各需要什么样的资金来匹配呢？长短期资金的结构应该如何设立呢？如果设置不好会产生什么样的影响呢？
举个例子，还是说德隆（因为它名气大，知道的人多）。z早刚开始，德隆玩二级市场的时候，我想他也没有想要长期坐庄吧？用以匹配的资金不会是长期资金（拆借来的资金从没有想到会要用8年吧？）结果，从96年牛市开始，股市一直走牛，一直到2001年从牛市转入熊市，那时候他手中股票的筹码已经是高度集中了，流动性也越来越差，潜亏的风险也越来越高。他的资金来源是什么呢？说白了都是短期资金，学过财务的朋友都知道，用短期资金来支撑长期投资的风险是巨大的，必须借东家还西家，拆东墙补西墙，维持股价的成本是巨大的，因为资金成本在那儿明摆着的。当资金链绷断的时候，崩盘也就来到了。
举这个例子，就是为了说明长短期资金的匹配问题。有很多散户朋友不理解这个概念，亏了很多，有些人明明知道，但还是要刀口舔血（我有些朋友学财务的，也因此而完蛋）。
所以大家在分析这个“个股”的同时，一定要区分清除支撑这个市场的资金哪些长期的，哪些是短期的。长期资金和短期资金的行为特征是完全不同的，他们来到这个市场的目的也是完全不同的。
刚才说了用短期资金来匹配长期投资是风险巨大的，现在来说明长期资金匹配短期投资也具有重大风险。老百姓老是说中国股市有问题，没有IBM、没有微软，没有真正的蓝筹股，但他们从来不想自己到这个市场来干什么，是投资还是投机的。他们都是来投机的，他们的资金都是自有资金（替别人代客理 财或替亲戚朋友炒股的除外），是长期资金，但由于他们的目标是投机，是来赚小菜钱，进进出出忙得很哪，这种心态能赚钱吗？还是举前面的例子，一个股票从1元涨到100元，1元买进2元卖出，再10元买进20元卖出，再30元买进40元卖出，反反复复，结果到了90元买进，100元反倒不卖出了，80元就更不卖了，结果一直跌倒10元，这个过程，学过点数学的朋友都该知道是赚钱还是亏钱的吧？
为什么要说明这些呢？就是给大家普及一下资金性质的重要性。大家有没有考虑过自己用于买房资金的性质呢？？
只怕很少有人考虑吧？虽然读过书的人都知道“刻舟求剑”的故事，但自己总是在重复这样的错误。因为他们只会静态的思考问题。
不好意思，我刚才应该先说上海这个“个股”的基本面的，结果到先把资金性质问题提前说了。那就接着说吧。
在上海支撑上海房价的资金有哪些呢？
下面先根据目的来分：一是海外资金（包括港澳台、韩日、美等等），他们中一部分人工作在上海，用来长期居住的，需要的是长期资金，还有很大一部分人并不在上海，是委托一些公司或亲戚朋友购买的，来套汇的，是短期资金；当然不排除，有一部分短期资金如果被套牢，就可能转为长期投资了（如散户投资者那样），比例应该是1：2吧（直观感觉，无依据）。二是国内资金（排除上海本地资金），同样也有许多人如刚毕业在上海就业的学生，他们是为了长期居住的，需要的是长期资金，而一些投机者（温州炒房团？）就是短期资金了，比例也应该是1：2吧（无依据）。三是上海本地资金，也分居住和投机的，比例在5：1（个人认为许多中介和房产商参与投机炒作，数量还是相当大的）。
再根据资金来源区分：由于中国本土老百姓的购买力有限，除了存款能保证首付外，大部分的要依靠银行*，我个人把存款看作为长期资金，*看作为短期资金（因为只要*必须要每月款还款，跟自己的收入密切相关，而且还受工作波动、收入波动和*利率波动等因素的影响），这部分由于*引起的短期资金是相当巨大的（上海的具体数字我忘了），知道的朋友请补上。还有就是海外资金，他们买房很少*吧？这些资金可短可长，损失的是机会成本，如果这种成本仍然保持低位的话，他们撤退的意愿并不会很强。
问题6:抄书的部分基本正确，对于走势的判断不敢恭维。
很遗憾，看来很多朋友还是不明白我发这个帖子的意图。这个帖子的标题就是房产投资扫盲，其实就是为了普及一下投资知识而已，是帮助大家建立能*思考问题的能力，因为现在外面的文章、消息评论（特别是股市评论和方式文章），不管看多还是看空,都具有极大的功利性和误导性。
我上一家公司是个房地产公司，我虽然不做房地产那块，但我们公司有很多做房地产投资和研究的，看了他们做的报告，我真有的害怕。对房价的走势，根据历史房价走势做个回归分析就好了，然后根据那个结果作决策，还有的更简单，看看周边楼盘卖多少钱，然后估计自己开盘的时候涨多少钱，就行了。我的天哪？那不是跟股市中散户作技术面分析一样吗？就算近期赚钱，也总有一天会亏光的。
还有一点，这个帖子的题目虽然是房产投资扫盲，但同样适用于大部分的投资行为，包括项目投资、证 券投资、企业购并等等。因为我讲的大部分都是方*的东西，而且努力用浅白的语言来讲清楚哪些晦涩的概念。
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当然一个帖子，不可能把所有的问题都讲清楚，后面对大家就只是“师傅领进门，修行在个人”得失了。如果大家想仅仅知道房价的走势，对不起，我从来不向别人推荐股票。
问题7：在顶一下,我想问问如果上海楼市崩盘,对北京、深圳等地的楼市有影响吗？其实05年开始广州的楼市已经开始少量下跌了。
前面我打了个比方，把房市比作股市，把城市比作个股（即上市公司），房子比作股票。国家宏观政策的*会对整个市场有反应的，但个股（城市）的表现也不会全然相同，大盘的下跌会对所有的股票有影响（主要是心理上的）。且不说上海的楼市会不会崩盘（我个人认为不会，看空和下跌不等于楼市崩盘，）炒股的朋友知道，同一类型或同一板块的股票中有一个出现快速上涨或快速下跌的时候，其它股票也会做出反应，上涨或下跌，但幅度肯定没有领头的那个大。
北京和深圳我去的次数比较多，我觉得这两地的泡沫是比较少的。我姐99年在北京北三环（大钟寺）买的房子，高层建筑，歌星韩红也住那个小区，6000/m2，今年春节我问她现在市价多少，她说9000/m2。你说这有泡沫吗？5年长了50%，中间还伴随着建造成本和土地成本的上涨，我个人觉得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年浦东买的房子，2100/m2，现在市价8000/m2，你说有泡沫吗？而且我认为，北京和深圳房子的质地要远远好于上海，北方墙体厚实，保温隔音都好，有暖气，深圳的房型、小区环境好，且两地容积率都很低，以前上海市中心上市的房子容积率是多少？4—5！！不过有一点好，上海买房的人不看重这些。
广州的房地产市场是z好的，非常平稳，这跟广东人良好的理 财和理性投资观念分不开，少量上涨和下跌是好现象，对老百姓来说非常合适，说明价格和价值非常贴近。
就回答这些。
好了我们再继续。
刚才分析了资金来源。主要目的是什么呢？主要回答这个市场资金的合理性，因为将来，一旦基本面或环境发生变化，对房价产生重大影响的首先就是这些短期资金，一旦房价松动和拐点来临，这些资金会快速抽离，加速房价下跌。（短期资金做的是锦上添花和落井下石的勾当）
下面回过来讲上海的基本面。
1、经济增长：
2、基础建设：
3、投资环境：
4、金 融环境：
5、购房政策：
还有就是房市的技术面：大家自己看上海房价的走势，不再说了。
下面将通过举例来说明房产投资的操作思路。
前面我们说过，商品房因为有流通权所以有投机的价值（类似于非流通股，因为其不具有二级市场流通权，所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收益权（即租金），所以有投资价值。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益权，因此不具有投机价值（当然，那些期待政策发生转变，如投机全流通的除外）。
所以在分析投资前面，我们一定要搞清楚自己买房产的目的是什么？因为不同的目的决定的不同的评价体系。
一般有两种目的：
1、投机：即利用商品房的流通权，获得短差。以此为目的的朋友，一定要牢记自己这个目的，不要炒房炒成房东。你的房子是用来流通用的，千万要时刻提醒自己，时刻准备着出售，因为你唯 一能盈利的途径就是出售。资产为随着环境的变化而固化或流动，固化是非常可怕的（如德隆的股票），当你不能以预期的价格出售时，说明你的风险来临了。以此为目的的朋友，没必要去研究房子的价值，你只需知道房价的走势就行了。“顺势而为”是你唯 一的生存之道。还记得我前面为什么要分析上海的基本面和技术面吗？难道仅仅是想知道房子的价值和房价是否偏离价值吗？记住，长期拥有这套房子不是你的目的，价格低于价值或高于价值对你没有太大的意义。做上海这个个股的基本面分析和技术面分析，z主要的要知道这个城市房地产的发展周期，并判断目前处于这个周期的什么阶段，在这个周期的轮回中，拐点是否即将来临。这就是你买入或卖出决策的根本依据！！
那周期是怎样的呢？拐点什么时候来临呢？又怎么预测呢？
“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”
——索罗斯。
这是我第三次引用这句话了。繁荣和衰落的生命周期并不难预测，西方房地产的发展是有很好的借鉴作用，根据经济学理论和产业发展理论也很容易得出结论。但难点在于什么呢？就是那个“人为”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。但有一点是可以肯定的，经济规律是不可阻挡的，你可以延迟它，但不能阻止它。
2、投资：即利用商品的收益权，获得资本收益。以此为目的的朋友，主要有两类，一种是买房自住的，还一种是买房出租的。这两类朋友的共同点是，目的是都要做“房东”，只不过前者是自己的房东，后者是他人的房东而已。资本收益是什么呢？就是通过目前的一次性投资支出，以获得长期的收益权（租金）。自住和出租的投资收益分析方法是一样的。资本收益率就是：租金收益现值/自有资金（*的朋友就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友只享有收益权，不享有流通权，因为你要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的话，也必须高位买进。所以你的收益是基本锁定的，除非你去租房，等低位再买入。买房出租的朋友相对就游刃有余的多，同时享有流通权和收益权，可出租可出售。
这类朋友要牢记什么呢？一定要记住，你是房东，你是以获得资本收益为目的的，资本的固化在你签订预售合同的时候就确定了。以此为目的的朋友，你要知道的是什么呢？你要知道的是这套房子的价值！！你的行为是价值投资！！你的成本只有在价值以下，你才能获得收益，和价值相同你才能不亏，略高于价值你才能少亏。我们研究上海的基本面和技术面的目的就是为了寻找它的价值中枢。
那价值是什么呢？如何预测和确定呢？我们的成本又如何确定呢？
正文 下篇
就举上面海南那位朋友的例子吧。
35平米的小户型，1400元/平，各种税费保险，1000，总价50000，使用年限：未知（设70年，即可使用70年，因无法确定70年后是否须交纳土地使用费用和房子是否仍能使用），70年后房屋无残值（注意这句话，无残值），真了不起，大家知道为什么使用年限是70年，而不是60年、50年或者80年呢？
假设一：一次性付款
那位朋友好像是用来出租的吧？
静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息2%。出租70年。
A=50000/（P/A,2%,70）=50000/37.4986=1333.4/年=111/月
就是说，你每月的租金收入不低于111元就可投资。
动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5%。
A=50000/（P/A,5%,70）=50000/23.4=2585/年=216/月
就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。
除此之外你还要考虑什么呢？因为你是一次性付款，相对就简单得很，只要考虑你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可，即可能的维修费用，每个月或每年开飞机去收租的费用和开销等。
怎么来解读这一案例呢？简单的说，不管是自住还是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？动态来看就是216。如果是100万的房子，就是4320/月。我不知道这租金是贵还是便宜了，也就相当于中等收入的月工资吧。
假设二：总价50000，使用年限：70年，3成（15000）自有资金，7成（35000）*，*20年。
静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息2%，贴现率以银行存款利率计，*利率是5%。等额还款法，则月还款需231元，年还款需2772。
还款年金现值：P=2772*（P/A,2%,20）=2772*16.3514=45326
A=（15000+45326）/（P/A,2%,70）=60326/37.4986=1609/年=134/月
就是说，你每月的租金收入不低于134元就可投资。
动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5%，20年内加权平均*利息8%。等额还款法，则月还款需293元，年还款需3516。
还款年金现值：P=3516*（P/A,5%,20）=3516*12.4622=43817
A=（15000+43817）/（P/A,5%,70）=58817/19.3427=3041/年=253.4/月
就是说，你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。
也来解读这一假设：这就是说你通过分期*的方式，如果所有初始条件都不变的情况下（即存*利率都不变，没有通货膨胀），你的租金（或收益）变成了134元。如果发生变化的话，你的租金（或收益）就变成了253.4元。
大家可以发现，*的话要比一次性付款的话成本要高，静态的高13元，动态的高37.4元。为什么会高呢？说白了，多出来的钱你替银行打工了。
现在整体来看：一套一百万元的房子（现在上海的房子至少是这个价），按假设二，每月租金就是5068元。换句话说，你为了住这套房子，每月的现金流出是5068元（不计算装修、物业管理等各种费用）。
且不考虑上海人均的收入水平和可支配收入（说明一点，收入和可用于流出的现金是两个概念），大家可以回头看看，你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的房子吗？你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢？
这个案例主要是财务知识，其实我简化了资金成本和贴现率，因为完全按照投资学来测定资金成本和贴现率的话，太复杂了，而且这些书都是老外写的，即便算出来了，也不能完全符合中国情况。
好了我们基本上把房地产投资中的财务和投资问题说清楚了，这代表的是理性的一面。但为什么还有人在高价买入呢？
下面我们就来分析非理性的一面。
经济学有个基本概念，就是“经济人”基本假设，就是人是理性的，人是自利的。所有成熟的经济学都是以这为基础，这也就解释了为什么有时候经济学会失真的原因。因为我们周边的人不都全是理性的。一种本来就是感性的，他们喜欢凑热闹，喜欢起蓬头，喜欢人云亦云，喜欢随大流，典型的上海人（虽然我也是）。还有一种就是无知者无畏，这帮人上海话叫愣头青，喜欢到处乱撞，有时候也能成功，上海人说这叫傻人又傻福。还有一种就是赌性特别重的，好像林语堂就描述过中国人是z有赌性的民族，反正有50%的机会，不成功便成仁，老子20年后又是一条好汉，所以中国杀身成仁的特别多。
我以前有个同事，月薪2000多块，z近就敢炒一套100万的房子，我不敢说他是哪一种。反正我是挺佩服的，我就不敢。
还有就是介于理性与非理性之间的。比如说，一个小伙子，要和自己心爱的人结婚，女孩明说了，没房子就免谈，小伙子明知道一套100万的房子其实只值50万，但为了和自己心爱的人结婚，他愿意出50万的溢价，这就叫*情溢价，说明他们这段时间的感情值50万。其实这和女孩子通过是不是愿意为自己花钱考察男孩子是不是爱自己是一回事。
还有，中国人的心理很怪的。虽然，因为我是中国人，我能理解，但外国人就不理解了。以前，农民为了吃饭和传宗接代把自己固定在土地上，生怕失去自己的土地；现在，城里人为了吃饭、传宗接代和房子把自己固定在每月几千块钱的工资上，生怕失了着落，自己却守着面值100万的大钞。
现在突然
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回想起林语堂的《中国人》，越想越想笑；再想想钱钟书的《围城》，也是越想越觉得可笑。
再看看上海的楼市，也是越看越想笑，就像看戏一样（滑稽戏？或者说是在看马路上骗子在骗路人，结果有个傻瓜老外——谢国忠去揭穿骗局，引得骗子和路人西瓜皮和烂香蕉伺候，哈哈哈哈，笑死我了）。
原本想讲些应对上海楼市的投资操作方法，想想也不合时宜，各位看官也未必想知道，就算知道，在目前的环境下也未可可行，因此也不说了。就此为止。谢谢大家赏脸。
如果有时间，我就写个剧本，描述上海楼市的众生图和千奇百怪。再见。
一早就能看到大家这么多回帖，实在是很高兴，很高兴大家对此感兴趣，这也就达到我的基本目的了。
在此，也就前面朋友回帖中的一些看法，谈一些自己的想法。
很朋友谈到如何学经济学理论，本论坛也有许多要求推荐经济学科目和一些经济学文章的。经过高等教育的朋友其实都比较了解了，在学校大都靠的是自学，这就要求我们一方面要有比较好的治学方法，另一方面也要有比较好的治学态度。10多年来，在商品经济的浪潮下，我们越来越浮躁，越来越功利，离成功也越来越远。还是举索罗斯这个人吧，他原来是学哲学的，哲学是什么？哲学是研究如何认识世界的学问，是教给我们方*的学问。哲学不学好，就很难把外面那些杂七杂八的经济理论学明白，他给了我们理论和方法的经验。还有就是历史要知道，记得《*史》的开篇就是这样一句话“历史不应该成为记忆的负担，他的的确确擦亮了我们的眼睛和灵魂”。我国5000年的历史就是我们的宝库，他给了我们实践的经验。*就是把中国5000年的历史和西方马克思主义的哲学理论结合起来，才创就了中华民族的崛起。大家，也许觉得我在讲大道理，但事实就是这样，大家学西方经济学的知道，西方把马克思也作为经济学家，因为《资本论》是经济学的基础。在此我向大家推荐两本书，是复旦大学经济学教授洪远鹏的两本书，一本叫《<资本论>教程简编》，还有一本叫《经济理论比较研究》，囊括并剖析了近代西方经济学的大部分理论。确实是好书啊。不过话说在前面，估计大家买不到。我花了九牛二虎之力才买到的，从不外借。不客气说，看完这两本书，大家的经济学理论应该就过关了。
顺便瞎侃，真正在那埋头做学问和有学问的人，根本就不喜欢抛头露面，胡说八道，就像我们的几位钱老一样。出来瞎蹦跶的，估计水平也有限，因为心态浮躁了，被利益团体利用。我国的能人多得很啊，别看不露面，都在那儿藏着呢。
这其实也是我耐心写完这篇文章的第 一个目的，引起大家学习的兴趣，教给大家一个学习和研究处理问题的方法，教给大家一个理 财的观念。理 财、理 财，就是如何理性的对待你的钱财，你对它好，它也会对你好。
有个朋友说我立意高，抬举我了。还有的朋友对国家失去信心，也偏激了。我只是把自己这几年看到的和思考的问题如实地说不来罢了。我毕业后有幸去过很多地方，去了大半个中国（行万里路，读万卷书，此言不虚啊，大家有空应该到各地去看看，别坐井观天），也有幸和各类企业老总交流。的确，我国的很多地方很差、很穷，制度也不完善，国有资产流失严重，心里难过啊。我都曾有念出国，离开这伤心地。但这新一届政府给了我信心，不知道大家是否记得，温总理召开第 一次记者招待会的几句讲话，我至今仍清晰地记得，他用两句词勉励自己（自己可上网查真实性），第 一句是*的“雄关漫道真如铁、而今迈步从头越”，大家理解这意思吗？我是这样解读的，我国上届政府的改革和经济发展告一段落，而今我们要从头开始，改变过去的错误和弥补不足，过去的就过去了，我们不要揪着过去不放，要着眼于未来。还有一句是“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，就是说，我们强国富民之路（不是改革开放之路）还很长、很艰难，有外部和内部的各种阻力，我们要探索前进。大家还记得，这届政府上台作了多少事吗？大事我都记得，都是在弥补过去的不足阿。如果头脑不清醒的化，能做出这样的决策？主席政治英明，总理经济睿智。我毅然从民营企业出来到国有企业上班，就是希望自己能出一份力。不知道大家是否还记得审计局局长李金华在新闻会客厅z后讲的话，“共同的事业能够使人产生忍受一切的力量，我们尽管有很多困难，但是我们要面临这些困难，精神的力量是非常重要的。我们每个人都热爱我们这个国家热爱我们这个民族，我们对这个国家民族应该有爱心，还有信心，还有足够的耐心”。听到这，我热血沸腾，差点感动得流泪。网上很多朋友，老是埋怨这、埋怨那，都不是想坐享其成吗？如果每个人都坐享其成的话，那就谁都享不了。散户股民就是这样，希望国家来拯救自己，国家不拯救，就诋毁。说白了，虽然我也是股民，但我根本不同情那些股民，那些股民是什么？都是有钱有储蓄的人，没钱谁来炒股啊？你们见过我国9亿农民的生存条件吗？见过西部山区的穷苦大众吗？我见过！！他们比任何人都需要国家的帮助！！不说了。这其实也是我的第二个目的，就是我们要学会*自主，*的思考和面对自己的未来，不要把自己的全部希望寄托在别人，同时伸出自己的手来取援助他人。
有位朋友说是我文中说的三年以后达到拐点，应该是因为2008的奥运会，还有说我在文中鼓励大家购买外汇，其实也是把人民b放出国门的途径，但是这样以后等到击退游资，rmb回到真实汇率水平的时候，实际上买单的还是广大人民。
我不这样看。至于因为2008年，我都忘了。我前面其实已经说了，这位朋友肯定没仔细看，三年是应为产品、行业和经济等周期性因素共同导致的结果。我这儿有一本《美国产业结构》这本书，这也许会告诉你周期是怎样产生的。还有就是我鼓励大家买外汇。我现在的资产结构可以告诉大家，是这样的：没有*，1/4各种外汇（其实也等于储蓄），1/4债券，1/2股票或存款（满仓的时候是股票，空仓的时候是存款，一年大概10个月是空仓吧）。大家也许会问，你明明说人民b有升值压力，万一一旦升值，你不是亏了吗？我是这样考虑的，第 一，国家未必会让人民b升值；第二，人民b一旦升值，就将面临巨大的贬值压力，到时候我只怕没有渠道（黑市风险太大）能快速把自己的人民b换成外汇，为此我请教了很多做外贸的朋友，有没有快速换外汇的渠道，可惜没有结果；第三，我也要为国家做点贡献。就是这样简单。这是我的第三个目的，就是告诉大家如何管好自己的钱袋子。
原本我是想告诉一些大家如何在房地产商套利的办法，但怕一说起来又没完没了了。在此我就开个头，大家自己去琢磨吧。
其实很简单，就是利用所有权和使用权分离的办法。学过金 融租赁的朋友也许懂得，什么是融 资租赁和售后回租。
有想法，大家尽量回帖，我非常愿意和大家交流。
谢谢大家的捧场。
因为觉得论坛上的朋友专业不同，我也一直在思考怎么才能把一个复杂问题简单化。直到我觉得那是一个不可能的事。所以我决定把要讲的问题尽量通俗化，而且尽量顺便讲点方*的东西。
在上面，我之所以推荐大家看看哲学（主要是马克思主义哲学），学学历史（主要是西方经济发展史），因为这样我们才能把经济这个东西给搞清楚（很羡慕西方的教育模式，从小就给孩子灌输经济和财务知识）。因为我们生活在一个经济社会，计划的时代已经过去了，以前我们靠计划分配，现在我们要靠人民b来购买商品。怎样使我们有限的人民b发挥z大的效用，使我们获得z大的福利，这就是一个经济的概念。我们有很多人，包括我们的父辈，由于这方面知识的缺乏，走了很多弯路，损失很大。我的很多叔叔阿姨、亲戚朋友，一辈子省吃俭用，在股票上栽了个大跟斗。买东西效用也不高，记得好像是97年我们家装固定电话，排了一年多的号，花了4200多块，没过半年，初装费就取消了，半年损失4000块啊。97年啊，那时候我研究生一年学杂费也就600块。能向谁伸冤啊？这就是不懂政策的后果，如果关心关心报纸和消息，也许就不会这样了。
所以说，我们学哲学、学理论就是要知道如何去认识世界、认识规律，学习历史，就是为了要研究历史，了解现在，然后预测未来，才能现在做好决策，因为跟我们密切相关的不是过去也不是现在，而是未来。
那两本书希望大家能看看。的确是好书。
说远了。其实我就是想让大家知道如何*思考。*决策，因为这世界能拯救你的就是你自己，你的父母终将先离而你而去，你的子女终将因婚姻也离你而去，什么是你的呢？也许找个能相依为命的人算是幸运的。
现在主要来回答以上朋友提出的问题和疑惑。
问题8：能否麻烦楼主分析分析在广州现价能否买楼呢?广州楼价在未来三年会是如何的走势?
对不起，我真的不知道。因为我不在广州，我不了解。我只知道广州要比上海强多了。我记得洪远鹏教授在《经济理论比较研究》分析了什么东西决定了价格。并分析了许多西方经济学的价值理论。比方说盛行的供给决定价格（也就是市场决定价格），李嘉图的成本决定价格，也包括马克思的价值决定价格。我是比较认同他的观点：价值决定价格，市场调节价格。因为价格可以反过来影响市场，但不能影响价值。是不是有点晦涩或拗口啊？我想说明什么呢？我想说明的是，一个平稳的价格充分反映了市场双方的供给关系，越长时间的平稳说明泡沫越少，也能体现价值的可靠性。一般来说，一个泡沫很少的市场，他的下跌空间是有限的。当然，有一点要注意，房子是要提折旧的，同一套房子稳定下跌是正常的。不知道我说清楚了没有。
看到这没回答，那位朋友可能觉得我是个理论家，没有正面回答问题。其实因为，我不敢，我不是权威。我猜这位朋友需要的是某个权威的人士发句话来帮他壮壮胆，就像很多股民喜欢听所谓的专家（股评家）介绍后去买股一样，其实这世界有什么权威。想控制世界的人都死光了。
问题9：投资实务黄 金要比外汇少担不少风险
对此我是有点疑惑的。倒不是因为我不投资黄 金，而投资外汇。因为学国际金 融的朋友们都知道布雷顿森体系这个东西，就是实现美元与黄 金挂钩，这个体系崩溃后，就脱钩了。现在的国际货b格局是牙买加协议后形成的格局，也就取消了黄 金官价，黄 金作为国际货b的作用也就大大削弱了。以后也就仅仅作为一种贵金属（商品）来交易，在黄 金交易市场上可以自由交易，说白了平时也就和铜没什么区别。除非人民b崩溃（我指的崩溃不是大幅贬值，而是人民b由于战争或政权颠覆等因素失去信用，失去流通的基础，大家应该知道货b具有流通性、强制性等基本属*？），否则黄 金就是一种商品，之所以作为国家外汇储备因为容易保存和价值高而已，比方说当国家外b外汇储备由于游资撤出而崩溃（如东南亚），国家可以通过向国际市场出售黄 金来换取外汇，来行使支付。这就是黄 金的用处，所以你可以看见在中央人民银行的报表上，黄 金是归在外汇储备这一块的。还有一个用处就是用来吸纳储蓄和货b，比方说政府在国内出售黄 金，很多人民b就回收了，流通在市场上的货b就会减少。因此，我认为在人民b不崩溃的前提下，黄 金就是一个商品，而且是一个投机商品，没有收益价值（不会自我增值）。外汇至少还有利息，我是这样看的。黄 金也有涨涨跌跌，没有只涨不跌的。如果说它保值，也许是因为经济总量越来越大，对它的需求量也会越来越大，但它是一种稀缺资源，物以稀为贵吧。其实说白了，都是名义负利率惹的祸。否则老百姓也不用想什么保值了。
问题10：大学生读财务管理，出来干什么，难道纯粹做帐吗？随着会计电算化的不断完善，电脑操作远胜过手工操作，感叹财务管理专业毕业的人干些什么。楼主可否指点，我认为这才是我感兴趣的，做自己感兴趣的事，我认为才有发展前途，谢谢。
这位同学不要妄自菲薄。刚进大学吧？否则不会搞不清会计和财务的区别。财务是企业管理、项目投资、资产管理的基础。别的不说，我在全文里讲了那么多制度，不知道大家是否理解的制度是什么？国家有
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各种各样的财务制度。因为敏感，只说一句，制度是上层建筑，是有阶级性的。
问题11：我买了一套北京东四环的房子，现在的市场租金是2500元，但我所付出的月供是2400元（这里不含物业、取暖费），所以我的房屋成本应是2800元，逆差300元，我想请问我这笔买卖合算吗？这种投资算是成功的吗？
我不是很清楚是否成功。第 一，我不知道你的财务状况，你的资金性质；第二我不知道你的成本构成，你要月供多少时间；第三，我前面举的海南朋友的例子，用的资金成本只是估算，还不是特别精细，细心的朋友可以发现，银行计算你的月供用的是月利率，而不是年利率，而且我在计算月收益率的时候，没有计算装修、入住费、维修基金等前期一次性投入（学财务的知道，固定资产大修发生的费用是可追加固定资产原值的），也没有追加物业管理费（因为每个小区的物业管理费率是不同的），z终的结果5068元是偏小的；第四，我用的贴现率和资金成本用的是我国过去十年的平均值，但70年未来是否是那样，还要事实证明，有10%的误差是正常的；第五，你听说过由有哪个企业，哪个投资项目的期限会计算70年的？一般的项目40年（如西气东输等）就很长了，70年，你有机会看到结果吗？
欢迎大家继续讨论。拍砖！
看了大家的回帖。觉得有点痛心。我希望大家能仔仔细细地把帖子看完，看小说一样浏览，很多苦心都白费了。也可能因为帖子是我写的，我知道为什么这样写，还是有可能我没讲清楚。
这世界，各种各样的声音多得很哪。我国改革开放和持续发展中各个利益团体的声音少吗？你知道他们为什么发这些声音吗？迷雾、尘烟早已使我们不能看清楚这世界了，前进的方向已被遮掩；喧闹和浮躁也使我们的耳朵失去了功能，真理的声音消逝在强大的权威面前。我们现在该怎么办？记得大话西游中至尊宝变身为孙悟空前说了这么一句话，意思是：当我用心眼看世界的时候，这世界才看得如此的清楚。我们学知识，学经验，就是为了破除愚昧，实现自在世界向自由世界的升华。
但我们的朋友好像希望别人送鱼给他吃，而不喜欢自己打鱼吃。在此，我有必要再次澄清一下经济学是什么？
西方经济学是一门实践的理论，简单的分成宏观经济学或微观经济学是不合适的，而且经济学有各种各样的流派，都各自从不同的角度来阐述自己的观点和想法。得了个诺贝尔经济学奖就能称作是权威？结果呢？前苏联听了诺贝尔奖得主的话，崩溃了！！！受苦的是谁？老百姓！！什么是权威？这届政府讲得好，站在老百姓立场讲话的人就是权威。说远了，不该说这些的。
西方经济学的各个流派都有各自的背景，如果我们脱离其背景来直接抄袭或沿用他们的理论，无疑是南辕北辙，其结果是十分严重的。我们现在有些所谓的经济学家（中国没有经济学家）翻译了国外几本书，综合揉捏一下，就称自己的了，自称为经济学家，不看也罢。一个人一辈子能看多少书啊？以有涯随无涯，怠矣。我也就看过那么几本书，我也从来不研究，因为我不是学者，我只要知道大致的思想是怎么形成的就可以了，然后看看我是不是能把他结合到自己的生活实际中来。至于樊纲，我一本书都没看过。中国所有的经济学著作，我只看过前面推荐的那两本，并仔细看了。
其实我讲了那么多制度，跟制度经济学的制度两个字的含义是不同的。我讲过了，制度是上层建筑，是有阶级性的，是法律法规、是规则。不便深讲而已。
掏句心窝子的话，中国z苦z累的活是什么活啊？是总理。*那活简直不是人干的。说白了，我们现在这个总理是中国建国以来z杰出的总理了，居然还有心怀叵测的人诋毁他，大家给点支持。快70的人了，没强烈的责任心和党性及为国为民的意识谁干啊？我就听说有个副总理入选前死活不肯上任，百般推托。当然，有责任心和党性是不够的，关键还要有能力，否则只会使我们走弯路，目的是好的，结果是坏的。不说这个了。
说白了，大家能好好学习，用心看世界。
至于那位朋友的就业问题，我觉得不是个问题。我的同学学会计的，就去做投行了，现在是保荐人。关键在于你怎么安排自己的职业生涯和人生目标了。很多东西是进入社会才学到的，只有社会才给了你实践的机会，才使你有用武之地，不要害怕，勇敢地面对一切。就向*说的，困难像弹簧。希望你走好。
其实我们现在面临的z大困难是什么？说白了，是名义负利率，所我们有保值的需求，但由于我们国家投资渠道的缺乏，巨大的存款和资金没有出路，现在是病急乱投医了。前面我已经说了，房子没有保值价值（从偏激一点的角度来说，就比方大米，你明知道大米会涨价，你会买大米来保值吗？因为大米会霉烂，不能像黄 金一样永久保存，房子也一样，3年房龄的房子和10年房龄的同样房子，哪个更值钱呢？）；黄 金有一点，但不大；外汇等同于存款，也有贬值压力，但给我的是心理安全；股票是很好的选择，但制度不好（大家不可能都是股市高手，其实我再将房产投资的时候把股市投资的基本原理也顺便说清楚了）。债券相对保险，但收益率不高，关键还是心态问题，我们的老百姓穷的时间太长了，暴富心理严重。在近阶段，我个人觉得我国的经济由于多年的问题，情况不是很好，因此保持资产适当的流动性是必要的。还有一点，就是我经常说股民的话，就是真正当股市机会来临的时候，自己已经弹尽粮绝了，眼睁睁的看着敌人把自己的阵地占领，把自己掠夺一空。目前应该把风险放在第 一位，收益放在第二位，等别人打得差不多了，形势也看清了，自己再上去打扫战场。流动性越好的资产风险也越低。
就说这些。
晚上一回来，就看见有个朋友挑了个错。真好，看来是认真学习了。是我打错了，还有些错别字，发完贴才看见，可是无法修改，请大家见谅。
应改为：
动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5%。
A=50000/（P/A,5%,70）=50000/19.3427=2585/年=216/月
就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。
之所以取5%。主要是考虑，我国在过去近十年的加权（以时间长短为权重）平均存款利率为5%左右。
为了表彰这位朋友，我就把这个问题尽量讲清楚吧。按理要收讲课费。:）
的确，仅仅以此为依据,也是不充分的。在讲这个问题之前呢，我们需要补补课，第 一堂课，就是要把投资学的一些概念讲清楚。我们现在应该都知道，我们用来购买房子的资金是有成本的。这世界上任何资金的使用都是有成本的。比方说，你用来买房的100万中，30万自有存款，70万*，自有存款的成本就是原本你每年应得的银行存款利息（叫作机会成本：即你为了获取某种收益而必须让渡的那部分收益），*的成本就是你的*利息。讲到这，买期房的朋友应该发现，由于自己付款和收房将近有1年半的时间，其实房产商把一部分的资金成本转嫁到了你身上（30*2%+70*5%）*1.5=6.15万，这就是现房和期房的区别。为什么说这个问题呢？我就是想告诉大家，资金的使用是有成本的，而且不同来源资金的成本也是不同的。前者我们叫做权益资本成本，后者叫做债务资本成本。
好，现在我们应该搞清楚了，我们的资产是有成本的。那怎么来衡量我们资产的成本呢？先说债务资本成本，由于我们不是企业，不用缴纳所得税，所以我们的债务资本成本要简单的多，就是我们的*利率，目前是5.31%。（企业里做投资分析的朋友，就没这么简单了哦，别生搬硬套）。再说权益资本成本，这就相对复杂得多得多了。因为我们无法对未来的风险做出准确的预测，而且我们每个人自身情况的不同，对收益的要求也不同。（比方说，我有一个很好的股票，我预计每年能得到10%的收益，为了买房，我必须卖掉股票，为此，我的权益资本成本就是10%；别的朋友只能存银行，他的成本就只是2%；有的把国债提前卖了，他的成本就是3.8%,这仅仅是机会成本的概念）。用来测算权益资本成本的模型很多，常用的有资本成本定价模型（CAPM）、因素模型（单因素模型、多因素模型）、风险溢价法、套利定价法（APT）等。但大都以无风险收益为基础，并在此基础上加上一个风险收益而已。现在大家知道我为什么用存款利率来作为权益资本成本了吧？在实际上，一般我们的收益率要高于存款利率，我用存款利率作为贴现率主要为了计算方便，实际上低估了，买方的朋友每个月真正的租金支出实际上要高，要高于5068元。在我国，利率就是无风险收益率。
为此，我就顺便讲一下我国的金 融体系吧。这就是我们要补的第二堂课。我们用了很多美国的经济理论和企业管理理论，在宏观经济和金 融管理上也生搬美国经验，但为什么得不到应有的效果呢？细心的朋友可以发现，温总理上任后作的一件z大的事情就是金 融体制改革（他原先是中央金 融工委的主任）。美国的无风险利率是什么呢？是国债利率，因为只有国家作担保才能把风险降到z低，美国的商业银行都是企业行为，利率实行市场化，小银行的利率要高于大银行的利率，因为小银行的抗风险能力要比大银行低，高出的那部分就是风险溢价，西方的银行是要破产的（如英国的巴林银行）。因此，美国商业银行的利率要比国债利率高，现在大家发现区别的吧？有心的朋友会发现，这正好跟我国相反，我国的国债利率要高于银行利率。为什么呢？说白了，我们的商业银行根本不能算是企业，而且我国也没有完整的《破产法》，利率市场化进程也很慢。但是大家可以发现去年央行为应对券商破产*了关于问题金 融机构个人债权对付的一个文件，具体叫什么我忘了，10万以上按9折收购。现在人大也要准备*金 融机构破产法。现在大家应该猜到政府的政策走向了吧？把钱放在银行不再万无一失了。国债利率和银行存款利率到倒挂的现象，肯定是要改变的。什么时候能完成，就要看政府金 融体制改革的速度了。（所以顺便说一句，我们在运用西方的理论和模型的时候，一定要考虑我国的实际情况，我读书的时候，如果不用国债利率，题目就算做错，老师呆板啊。）
就目前而言，我们的老百姓还是存银行的多，随意我还是用存款利率来作为无风险利率的，如果用国�
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