单月投资强度较高，定增募资顺利完成，维持“买入”评级
招商蛇口发布2023 年9 月经营简报。公司单月销售数据同比下降，累计销售保持增长，重组资产完成过户，定增募资顺利完成。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8 和134.8 亿元，EPS 为1.03、1.39、1.62 元，当前股价对应PE 为11.8、8.8、7.5 倍，维持“买入”评级。
单月销售数据同比承压，累计销售金额保持增长
2023 年9 月公司实现签约销售面积76.97 万平方米，同比下降19.16%；实现签约销售金额202.43 亿元，同比下降42.24%，环比增长3.8%，单月销售数据不及预期。2023 年1-9 月，公司累计实现签约销售面积917.64 万平方米，同比增长21.86%；累计实现签约销售金额2263.09 亿元，同比增长12.25%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五；累计销售均价24662 元/平米，同比下降7.9%。
单月投资强度较高，9 月新增7 宗地块
公司9 月在北京和杭州等核心一二线城市获取7 宗地块，总计容建面80.41 万方，对应拿地金额194.55 亿元，拿地金额权益比74.0%，单月拿地强度达96.1%，其中在北京两宗地块总地价达131.62 亿元。公司1-9 月拿地38 宗，拿地总建面370.54 万方，对应土地总价691.07 亿元，分别同比下降37.2%和32.5%，权益拿地金额占比达80.2%，其中一线和二线城市拿地金额占比分别为42.8%和54.7%。
融资渠道畅通，定增募资顺利完成
公司1-9 月公开发债256.8 亿元，融资渠道保持畅通，票面利率不超过3.15%，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，三道红线保持“绿档”。截至2023 年9 月20 日，公司以每股11.81 元的发行价格向特定对象发行A 股股票约7.2 亿股，成功募集资金85 亿元，定增募资顺利完成也表明了投资者及监管部门对公司的大力支持，具有较强的行业示范意义。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
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