2023年1-8月统计局房地产数据点评：下行压力仍较大 政策加速有望驱动边际修复

　事件描述

    　　2023 年9 月15 日，国家统计局发布2023 年1-8 月房地产开发和销售情况月度报告。

    　　事件评论

    　　销售降幅依旧较大，但环比略有增长。2023 年1-8 月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-3.2%/-7.1%/+4.2%；按可比口径计算，8 月当月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-16.4%/-12.2%/-4.8%，环比分别+4.7%/+4.8%/+0.0%，当月销售同比降幅依旧较大，但环比略有增长。年初以来，地产销售复苏路径较为曲折，在经历3、4 月份脉冲式复苏后，5 月以来销售同比逐渐走低，6-8 月连续3 个月维持较大降幅，与百强房企口径和重点城市备案口径基本符合。近期地产政策端加速优化，8 月下旬全国层面推出“认房不认贷”以及调整差别化住房信贷政策后，地方层面积极跟进，一线城市政策优化拉开帷幕，重点二线城市也陆续放宽甚至取消限制性措施，随着9-10 月份房企推盘增加，销售降幅有望逐步收窄，阶段性恢复可期，但行业实现趋势性逆转仍需更多产业政策和宏观政策支撑。

    　　开工拿地持续承压，竣工同比保持增长。2023 年1-8 月新开工面积累计同比-24.4%，可比口径下8 月新开工面积同比-23.6%，降幅环比略有收窄；1-8 月300 城宅地成交建面/金额分别同比-30.5%/-20.6%，8 月宅地溢价率继续下滑1.1pct 至3.9%，受销售市场下行影响，土地市场也逐步降温；拿地开工的持续低迷，反映出房企销售预期并不乐观，随着政策加速落地，后续可能迎来一定程度的修复。2023 年1-8 月竣工面积同比+19.2%，可比口径下8 月当月竣工面积同比+10.6%，增速环比有所收窄但仍保持增长，需求持续承压导致民营房企面临较大的资金链压力，短期竣工可能受到一定干扰，但前期累积的开竣工缺口，以及保交付持续推进下，全年竣工仍可相对乐观，在产业链指标中最具确定性。

    　　投资依旧低迷，资金压力加大。2023 年1-8 月房地产开发投资完成额同比-8.8%，可比口径下8 月当月同比-11.0%，降幅环比略有收窄，销售弱势、开工及拿地意愿不足背景下，投资表现依旧低迷，且短期可能难有明显改善。2023 年1-8 月房企到位资金同比-12.9%，可比口径下8 月当月同比-25.4%，房企资金压力继续加大，其中8 月国内*/自筹资金当月同比分别为-24.3%/-22.2%，降幅环比进一步扩大，房企融资环境依旧严峻，而8 月定金及预收款/个人按揭*当月同比分别为-31.6%/-26.9%，与销售弱势表现基本匹配。

    　　投资建议：政策优化仍有空间，基本面有望边际修复。8 月全国销售降幅依旧较大，开工拿地持续承压，投资依旧低迷，资金压力继续加大，只有竣工保持同比增长；随着政策加速落地、传统旺季推盘增加，销售降幅有望逐步收窄，基本面有望迎来边际修复。预计即将迎来“数据边际修复、政策继续宽松”的阶段，重点关注开发供给侧优化标的、稳定现金流业务，以及轻资产的央企物管和代建龙头；若政策力度好于预期，困境反转型房企亦有弹性。此外，短期亦需重视受益于核心城市需求端政策优化及城中村改造的相关标的。

    　　风险提示

    　　1、低线城市需求表现持续低于预期；

    　　2、房价下跌导致资产负债表受损；

    　　3、重点城市土地市场竞争持续加剧。