央行对存量按揭利率调整持“支持和鼓励”态度，后续银行间示范效应存在；由于乐观情形和悲观情形将对于银行息差和盈利产生较大差异，因此给予商业银行更多自主权、有助银行依据实际情况来动态调整策略。6 月以来的板块调整，充分反映投资者对于银行经营走弱的预期，当前板块估值底部特征明确。
事项：7 月14 日，国新办举行2023 年上半年金融统计数据情况新闻发布会。
其中，针对部分存量按揭利率仍处相对较高水平，中国人民银行货币政策司司长邹澜先生提及“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放*置换原来的存量*”。
存量按揭利率调整的历史？
历史回顾。2008 年10 月，央行宣布将商业性个人住房*利率的下限调整为*基准利率的0.7 倍（之前为0.85 倍），其中对于存量房贷，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是*合同对于*利率调整方式的约定。金融机构应按原*合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房*尚未偿还部分的利率水平。
银行执行层面存在差异。根据新华社和中国新闻网报道，2008 年10 月的利率下限调整后，在存量按揭利率调整执行上，各家执行条件存在一定差异，主要包括如下：① 是否存量*执行0.85 倍利率；② 有无逾期还款记录；③ 有无两笔以上未结清房贷；④ *余额是否大于30 万元等；还有部分银行要求客户转入存款、购买理财或办理信用卡等。
不同定价模式的存量按揭利率调整是否差异？
自2020 年3 月，央行推进存量浮动利率*定价基准转换以来，存量按揭利率的定价方式主要分为 ①以LPR 为定价基准加点（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；②固定利率。我们认为，同一银行的同等条件客户，两种方式调整幅度大致相同，即方式①的加点部分和方式②的整体。
当前存量按揭的定价水平如何？
目前，央行会定期披露每季度末个人住房*余额和季末当月的新发放个人住房*利率，2023 年上半年新发放按揭*加权平均利率为4.18%，达到历史最低值。由于存量按揭利率调整影响较大的是2012 年以来新发的按揭*，统计来看，2012/2015 年以来个人住房*净增量贡献了当前房贷余额的近82%和70%（考虑还款因素，实际新发*规模占比超过上述数据）；基于此，叠加期间的利率降幅，我们估算（肯定与实际数据存在偏差）存量按揭*平均利率区间大致为4.7%-5.0%。另外，2015 年以来同期按揭的初始定价水平主要落在4.5%-5.75%利率区间，经历多次LPR 调整后，定价水平主要落在4.05%-5.3%利率（区间平均数4.8%-4.9%），侧面佐证上述区间的合理性。
存量按揭利率调整对银行的影响如何？
对行业息差和利润影响测算。根据央行披露数据，截至2022 年末，金融机构个人住房*余额38.8 万亿元，有两个假设条件会极大的影响测算结果：（1）存量按揭定价调整的幅度数；（2）存量按揭规模调整的比例。如果假设：情形A存量按揭调整比例20%，定价调整幅度50bps，对商业银行全年净息差和净利 润的负向影响约为1.3bps/1.7%，如果假设：情形B 存量按揭调整比例70%，定价调整幅度80bps ，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为7.3bps/9.4%。正是因为两种情形对于银行息差和盈利将产生显著差异，因此如果没有官方文件*强制性要求，则银行基于当前的监管期待，仍然存在较大的自主空间。
对上市银行的影响差异。根据上市银行财报统计，截至2022 年末，上市国有行、股份制、城农商行的平均按揭*占比分别为27.7%/15.7%/12.9%，上市银行按揭*占比区间为【6.1%，31.4%】，因此各家受影响幅度各异。其中大型银行定价策略具有指导意义。
存量按揭利率调整对经济的影响如何？
按照情形A/B 假设，对于商业银行调整后首年的利息收入影响空间约为【388亿元，2173 亿元】；而居民按揭月供支出端，按100 万*，期限15 年，等额本息方式测算，下调50bps/80bps 对应全年月供减少约3000 元/4900 元。我们认为，居民消费金融支出的下降可部分增加社会消费支出，部分降低提前按揭还贷压力。我们预计，下阶段全社会各界的行为和反馈，或将成为后续进一步*更细节的金融政策和经济政策的依据。
风险因素：宏观经济增速大幅下滑，银行资产质量超预期恶化；区域经济景气度大幅波动；各公司战略推进不及预期；财政政策、产业政策超预期。
投资观点：静待细则及银行跟进策略，基本面景气低位但在预期以内。我们认为，由于存量按揭*定价存在执行层面的较大空间，对银行息差和盈利产生的负向影响存在不确定性，但估值已经大部分反映政策预期。另外，6 月以来的板块调整，也充分反映投资者对于银行经营走弱的预期，当前估值底部特征明确。
因此我们仍然建议通过确定性来应对不确定性，个股方面推荐：（1）业绩增长和估值位置带来的投资回报明确，主要包括未来三年业绩增速确定性强、估值回落至低位的机构重仓银行，包括宁波银行、招商银行、平安银行等；（2）个体进入资产质量拐点周期的估值修复，包括江苏银行和部分城农商行。
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