行业核心观点
房地产行业修复之路虽有波折，但是方向不会改变，作为国民经济的支柱产业，在经济修复过程中预计仍会受到政策的扶持，看好下半年行业销售重新企稳，在供求收缩中实现新的均衡。建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。
投资要点：
2022 年房地产板块表现相对较弱：截至2023 年6 月12 日，房地产行业（申万一级行业）下跌11.1%，沪深300 下跌0.7%，跑输大盘10.4pct。基金重仓配置比例回落至低位。2023 年一季末房地产行业基金重仓配置比例为1.19%，低于标准配置比例0.7pct，环比-0.4pct。从两类不同属性的房企估值来看，2023 年5 月国央企/非国央企房企平均估值分别为0.75 倍PB和0.52 倍PB，国央企背景房企显示出了更强的估值优势，但两类房企估值均低于1 倍PB，关注“*估”逻辑下估值修复机会。
2023 年以来政策维持宽松，供求有望在收缩中实现均衡。政策端，在“房住不炒”的框架下“满足购房者的合理住房需求”、“探索新的发展模式”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，2023 年以来持续保持较高频率的因城施策节奏，核心城市有望以“一区一策”形成持续深化。供给端，土地市场供应以及房企推盘均明显下降，市场整体处于去化状态。截至6 月12 日，百城土地供应建面为1.38 亿平，较去年同期下降35.64%。今年以来的百城住宅土地成交溢价率均值6.51%，较上年同期提升3.16pct。房企聚焦在核心城市拿地的趋势更加显著。开工端表现仍然较弱，竣工端预计在保交楼以及房企加快资金回笼的诉求下将维持较高景气度。需求端，尽管在疫情管控放松后，我国经济整体处于修复状态，但是居民收入预期并未明显改善，这是制约房地产市场修复进程的核心要素之一。但我们预计政策端将围绕改善居民收入预期角度发力，经济整体向好修复的方向未变，预计整体销售修复进程将在下半年重新回归，在供给收缩以及需求信心修复中逐渐实现均衡状态。
竞争格局重塑，关注“*估”投资机会：销售，央国企背景房企在销售端市场份额明显提升，其销售金额和销售面积在TOP20 中所占比重达到了52.8%和55.0%，2020 年占比仅为23.1%和21.1%；拿地，具有稳健财务优势的部分央国企背景房企拿地强度维持稳健积极，从主要城市拿地结构来看，央国企仍是拿地主力，但民营房企拿地占比明显提升；融资，国央企类房企居优势地位，民营房企有望受益于融资环境改善，按照企业属性不同统计发债占比情况来看，2023 年1-5 月境内债发行以国央企背景房企为主，占比达到93%，自2020 年以来持续提升。
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