多因素致物业行业增速降档：1）房屋交付放缓与并购降温；2）房企销售下行暴露关联业务风险；3）疫情致社区运营业务不及预期；4）应收款的增加与减值；5）收并购带来的摊销与商誉减值。
行业*度正在发生的变化：1）地产关联业务持续压缩；2）非住宅市场填补住宅市场缺口；3）商业复苏对商管板块带来修复；4）内控持续优化，央企更为显著；5）提高分红回馈股东。
去伪存真，磨炼后物业股价值更胜：过去几年部分公司在开发商支持和资本助推下取得惊人的增速，随着潮水退去光明不再，而靠内生增长的公司业绩依然稳健；同时行业制度在不断健全，行业生态在持续完善，市场也开始认识到物业公司*自身内功才是长久之道，建立在此基础上企业的增长逻辑与业绩表现更具持续性，优质公司在物业赛道上值得长期看好。
投资建议：央国企物业在强势开发商的支持下强者恒强：推荐华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业；同时看好优质物业在行业筑底后有更高的向上弹性：推荐新大正、绿城服务；建议关注万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业。
风险提示：房地产行业竣工低于预期、房地产市场销售低于预期、物业费市场化进度低于预期、物管业务行业渗透率提升不及预期、研报信息使用不及时风险、数据测算偏差风险。
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