保利发展(600048)：龙头地位稳固 累计销售正增长 保持拿地节奏

事件：

    　　10 月8 日，公司发布2023 年9 月销售数据。2023 年9 月，公司实现签约面积196.39 万平方米，同比-13.49%；实现签约金额360.22 亿元，同比-6.18%。1-9月，累计实现签约面积1918.59 万平方米，同比-0.10%；实现签约金额3351.53亿元，同比+4.70%。

    　　点评：

    　　龙头地位稳固，累计销售金额正增长。2023 年9 月公司签约面积196.39 万方，同比-13.49%；签约金额360.22 亿元，同比-6.18%。1-9 月累计签约面积1918.59万方，累计签约金额3351.53 亿元，同比分别-0.10%、+4.70%。根据克而瑞排行榜，公司1-9 月累计销售金额位居行业第一。单月销售均价1.83 万元/平米，同比+8.4%；累计销售均价1.75 万元/平米，同比+4.8%。

    　　保持拿地节奏，聚焦高能级城市。9 月公司新增6 宗住宅地块，拿地总金额89.5亿元，拿地总建面59.4 万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）94.0 %，本月拿地力度为24.8%，保持拿地节奏。公司1-9 月累计拿地金额1082.1 亿元，累计拿地建面653.6 万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）81.9%，累计拿地力度为32.3%。近12 个月拿地情况来看，不同能级城市占比方面，一二线占比为82.3%，三四线占比为17.7%。拿地金额占比较高的城市有：广州（15.0%）、佛山（11.7%）、南京（11.2%）、北京（8.1%）、苏州（6.6%）。

    　　央企背景优势明显，融资渠道畅通。2023 年上半年，公司实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率96%，同比提升1.1 个百分点，销售回笼率长期保持行业较高水平。有息负债规模3564 亿元，较期初减少250 亿元。截至2023 年上半年，公司扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。

    　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增注册获证监会同意，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024年EPS 为1.66 元、1.71 元的预测，以2023 年9 月28 日收盘价计算，对应的PE为7.7 倍和7.5 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。