投资摘要：
销售：从行业整体销售情况来看，百强房企和我们跟踪的40 家主流房企的销售额单月同比增速都明显落后于全国水平。我们认为，主流房企此前的销售领先于市场水平，是因为主流房企销售结构上更加向高能级城市倾斜，随着随着高能级区域销售的减弱，主流房企的销售压力开始增大。2023 年8 月全国商品房销售额同比增速为-16.4%、前值为-19.3%；百强房企销售额同比增速为-37.6%、前值为-37.2%；2023 年8 月跟踪主流房企(40 家)销售额同比增速为-44.3%、前值为-38.3%。
从我们跟踪的房企(40 家)销售金额累计增速来看，2023 年1-8 月保利置业、越秀地产和华发股份的销售情况最好。8 月份销售金额同比增速最高的3 家房企为越秀地产、华润置地和招商蛇口, 增速分别为21.3%、-8.9%和-18.2%。
土地成交：从行业整体土地成交来看，8 月份我们跟踪的38 家主流房企的拿地金额同比降幅进一步收窄，拿地力度和均价持续提升，说明主流房企对核心土地市场的信心有所恢复。2023 年1-8 月跟踪主流房企(38 家)累计新增土地价值同比增速为-6.2%、前值为-13.3%；整体拿地力度为19.7%、前值为17.7%。2023 年1-8 月高均价组(13 家)累计新增土地均价同比增速为4.2%、前值为0.9%；中均价组(12 家)累计新增土地均价同比增速为1.7%、前值为8.8%；低均价组(13 家)累计新增土地均价同比增速为89.0%、前值为89.0%。
从我们跟踪的房企(38 家)拿地情况来看，华润置地、保利发展和万科A 年内拿地金额最高，建发房产、绿城中国和滨江集团拿地力度最大，华发股份、新城控股和越秀地产拿地平均溢价率最高。
债权融资：从境内债券融资情况来看， 8 月房企内债发行同比增速较7 月有所减缓。2023 年8 月房地产行业境内债券发行额的同比增速为18.3%、前值为31.5%。地方国有企业今年1-8 月内债发行额同比增速大幅领先，累计发行额占比进一步提升至94.9%。从境外债券融资情况来看，外债余融资几近停止。从债券到期情况来看，10 月份债务到期压力较9 月份有所提升。
从我们跟踪的房企(38 家)境内信用债和境外地产债存量来看，存量债务规模最大的三家房企为碧桂园、华润置地和中海地产，10 月份债务到期规模最大的三家房企为融创中国、合景泰富和禹洲集团。
市场行情与估值水平：截至9 月25 日收盘，9 月A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘。近三个月A 股涨幅前3 的房企为金科股份、中南建设和滨江集团,涨幅分别为50.85%、12.77%和11.07%；港股为融创中国、绿城中国和远洋集团,涨幅分别为71.94%、14.84%和12.50%。A 股PB 最高的3 家房企为招商蛇口、滨江集团和华发股份，PB(MRQ)分别为1.26、1.20 和1.11；H 股PB 最高的3 家房企为华润置地、越秀地产和龙湖集团，PB(MRQ)分别为0.83、0.62 和0.59。
投资策略：我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松。自八月底三部门联合推动落实购买首套房*“认房不认贷”政策措施之后，已经诸多核心城市陆续取消限制性购房政策。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
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