2023 年上半年，物业服务公司面临宏观经济不确定性的挑战。大多数企业通过自身的积极努力，证明了物管公司的盈利增长不需要建立在回款质量变差的前提之下。应收款问题不会是困扰整个行业的顽疾。我们推荐企业应收款管控能力强，盈利能力真实可信的蓝筹物管公司，包括万物云、华润万象生活、中海物业、越秀服务等。
物业服务企业的应收款科目关系到企业的经营质量，当然也存在季节性波动特征。总体来看，过去几年主要物业服务企业的应收款科目持续提升，当前7 家大公司的应收款合计已经达到614 亿元，远超年度盈利总规模。我们很有必要考察物业服务企业的应收账款科目详情，并预见其未来变化趋势。
企业促回款取得阶段性硕果，央企优势十分明显。我们以市值大于100 亿港元的物业管理企业作为样本（下同）进行统计，2023 年上半年度，2023 年中报显示样本企业应收相当于过去12 个月收入占比较之去年中期下降2.9 个百分点，逆转了3 年来持续上升的态势。应收款占总资产的比例增幅也明显放缓。这其中，央企表现格外突出，样本中2023 年上半年央企应收款平均周转天数较之2022 年同期的增幅只有5 天，样本央企和其他企业的应收周转天数差异从33天扩大到41 天。其中，华润万象生活的半年度应收款周转天数实现了下降。
不少企业调整战略，加强管控，实现了应收款结构的改善。如果剔除绿城服务和碧桂园服务，实际上样本公司的应收款中一年期以内的占比保持高度稳定，只同比下降2.7 个百分点。不过，绿城服务和碧桂园服务的一年期以内应收款占比同比下降了14.7 和6.6 的百分点。我们认为，主流龙头企业从战略上提升了回款考核的重要性，宁可牺牲规模，绝不牺牲回款质量。在运营上，这些企业狠抓管控，避免了区域应收无序增长。
企业积极计提应收款减值，夯实盈利质量。2023 年上半年，样本企业应收平均减值拨备同比提升了1.3 个百分点到4.8%，提升幅度较之2022 年同期放大。
即便是一些账龄结构良好的企业，其应收减值计提也在明显增加。我们认为，这主要体现了企业应用相对谨慎的会计准则，也说明当前物业服务企业的盈利质量得到了一定的夯实。
风险提示：部分物业服务公司应收款规模不断扩大，应收款中难以收回的长期应收占比不断增加，可能对未来公司平稳运行产生挑战。各公司对物业费的最佳收缴率估计不同，各公司的应收周转天数等不宜进行横向比较，但适宜进行趋势分析和同比变化幅度的比较。
投资策略。2023 年上半年，物业服务公司面临宏观经济不确定性的挑战。大多数企业通过自身的积极努力，证明了物管公司的盈利增长不需要建立在回款质量变差的前提之下。应收款问题不会是困扰整个行业的顽疾。我们推荐企业应收款管控能力强，盈利能力真实可信的蓝筹物管公司，包括万物云、华润万象生活、中海物业、越秀服务等。
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