深度*行业*银行行业点评：房地产政策持续突破 存量按揭降幅好于预期

　8 月31 日央行和国家金融监督管理局联合发布《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《中国人民银行国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房*利率有关事项的通知》，房地产政策再发力，核心城市政策力度强化，存量按揭调降或亦好于预期。

    　　持续房地产和稳增长政策突破，叠加不断验证的银行让利政策转向，或将持续提振市场对经济和政策信心，银行预期改善亦可持续，在悲观预期下，我们对银行股持续乐观。第一，政策预期改善，宁波银行+招商银行。第二，延续农业银行等大行的推荐。第三，城商行推荐：江苏银行、杭州银行、长沙银行等。

    　　存量按揭调降规则明确，实际下调幅度或好于预期第一，本次对存量按揭利率调降的规定，形式上允许重新发放或者协商利率，无论重新发放或是利率变化都有确定规则利率调降下限，即“不得低于原*发放时所在城市首套住房商业住房*利率政策下限”。

    　　第二，存量按揭利率或低于媒体报道。参考央行发布个人住房按揭利率、个人住房*数据并考虑到实际*偿还会快于*期限，我们按2015 年至今利率新增个人按揭利率和投放加权平均测算存量按揭利率大概4.62%，如果按2016 年至今数据，存量按揭利率大概4.73%，如果测算考虑更长以前*，测算利率会更低，均低于媒体报道5.1%。

    　　第三，实际调降幅度或好于预期。比较新增个人住房*利率和当时利率基准，2016 年到2023 年2 季度，平均加点38bp，加权平均加点42bp，加点比较高的年份主要在2017 年-2022 年，如果规定中的下限平均持平LPR，那么降幅38bp，如果下限平均LPR+5bp，那么降幅32bp，如果下限平均LPR-5bp，那么降幅43bp。实际降幅可能低于38bp：销售较好的核心区域往往是上浮加点的；同一区域各家银行往往差异不大，银行对按揭投放是持续积极的，在监管允许范围内大多数情景积极充分竞争。

    　　各家银行来看，如9 月开始实行，大部分影响在明年1 季度，在今年影响较小。今年4 季度主要是大行和招行略有影响，源于其按揭重定价分散。大部分影响在明年1 季度，明年全年对息差负面影响：大行4-6bp，股份行4-2bp，其他中小银行2-0bp。具体测算见附表。

    　　第四，同时，我们看到9 月1 日开始大行和股份行也下调存款利率，1 年期、2 年期、3 年期、5 年期定期存款挂牌利率分别下调10bp、20bp、25bp、25bp。存款也进一步调降，对冲存量按揭调降的影响。

    　　下调首套首付比例和利率下限，一线房地产持续放开，二套房利率定价下降

    　　全国首套房按揭首付比例下限统一至20%，二套首付比例统一至30%，对限购城市大幅放松。二套利率降至LPR 减点20bp，大幅降低利率。叠加近期深圳、广州放开认房不认贷政策。房地产政策持续发力，政策力度持续突破，对政策或应给予更大的信心，政策发力持续突破将持续改善对经济、对政策的悲观预期。

    　　风险提示：经济大幅下行，海外波动超预期。