2023 年的半年报再次证明，物业服务企业并没有随时间推移而盈利能力下降。
企业固然需要为了巩固盈利能力而付出努力，但行业整体而言足以维持合理可靠的盈利水平。房龄变老和存量盘拓展比例增加并不值得担心，科技赋能和管理流程优化更是值得期待。我们推荐头部蓝筹物业公司和中小型高股息物业服务企业，包括万物云、华润万象生活、中海物业、越秀服务等。
2023 年中期，头部物业管理公司的盈利能力十分平稳。2023 年中期，样本企业加权毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28ppts，仍然保持高度稳定。企业管理规模效应开始发挥效果，即便今年上半年外拓竞争更加激烈，样本企业销管费率依然同比下降0.68 个百分点至6.76%。在毛利率提升和销管费率下行的多重影响之下，样本企业净利率提升0.4 个百分点到7.3%。2023 年上半年，样本企业净利润增速24.6%，增速比去年同期提升13.7 个百分点，大于收入端17.8%的增速。2023 年上半年，样本企业基础物业服务毛利率13.1%，相较去年同期上升0.62 个百分点。（注：我们选取当前市值大于100 亿港元且已经公布2023 年半年报的企业作为样本企业）
多因素促成物管公司盈利能力高度稳定。物业服务企业的定价和缴费率很少受到宏观经济短期波动影响，而人力成本也相对维持稳定。企业可以通过管理流程优化和科技赋能，来提高单位人工的服务面积。企业还能够发展增值服务。
这些努力，都足以抵消企业老盘增加、运维成本增加所带来的问题。历史证明，行业盈利能力并无系统性下降压力。我们预计，基础物管毛利率可以稳定在合理水平。
社区增值服务从机会主义向产品深耕转型。2023 年上半年，头部企业社区增值服务盈利能力和毛利占比都有所提升，企业社区增值服务产品结构进一步优化，从机会主义向产品力发展，部分企业开始收缩盈利能力较差的业务，同时集中精力开展更有优势和前景的服务项目。上半年头部企业业主增值服务的毛利增速25.3%，显著高于收入增速15.8%，毛利率相较去年同期提升2.3 个百分点至30.5%，占总毛利比重提升1 个百分点至20%。
非业主增值服务进一步收缩，开发周期对行业的直接影响越来越弱。受到开发行业景气度下行影响，头部企业非业主增值服务毛利率进一步下滑。2023 年上半年，样本企业非业主增值服务毛利率18.8%，比去年同期下降2.5 个百分点，已经连续两年下降，且下降幅度快于去年中期。大多数企业非业主增值服务毛利占比进一步下降，整体毛利占比已经下降到14%。我们认为，企业非业主增值服务毛利占比可能在未来进一步下降，毛利率也可能进一步下降。和物业服务主业联系比较远的案场服务和咨询服务，业务萎缩虽然影响一时，但其实增加了行业的抗周期属性。
风险因素：地产行业超预期下行影响企业盈利水平的风险。宏观经济景气度下行影响公建业务盈利水平的风险。行业竞争激烈影响新拓项目盈利水平的风险。
盈利能力触底回升，头部企业健康成长。2023 年的半年报再次证明，物业服务企业并没有随时间推移而盈利能力下降。企业固然需要为了巩固盈利能力而付出努力，但行业整体而言足以维持合理可靠的盈利水平。房龄变老和存量盘拓展比例增加并不值得担心，科技赋能和管理流程优化更是值得期待。我们推荐头部蓝筹物业公司和中小型高股息物业服务企业，包括万物云、华润万象生活、中海物业、越秀服务等。
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