中证REITs 指数已连续两周（2023.8.14-2023.8.25）下跌，受益于底层资产特征差异，产权类REITs 较经营权类REITs 易涨难跌。3 只保障性租赁住房部分战略配售份额将于8 月31 日解禁，其中2 只产品交易额明显增长，提示关注可流通份额调整带来的机会。
REITs 策略思考：产权类REITs 较经营权类REITs 易涨难跌（1）产权类REITs 较经营权类REITs 易涨难跌。受权益市场扰动，中证REITs指数已连续两周（2023.8.14-2023.8.25）下跌，产权REITs 指数跌幅0.85%，经营权REITs 指数跌幅则为1.64%，产权类REITs 品种抗跌属性优于经营权类品种。
从资产特征来看：一方面，由于产权类REITs 资产估值相对稳定，不会随着时间推移迅速收缩，且短期内的经营不善仍可拉长周期实现盈利周转，产权类REITs更受投资者青睐；另一方面，由于经营权类REITs 产品底层资产有7 只为高速公路REITs，亦受2022 年经济环境及出行减少影响。数据上，28 只REITs 产品中，产权类REITs 上市以来总体涨幅在-7.06%-27.71%区间，经营权类REITs 涨幅在-33.16%-23.47%区间。产权类REITs 产品相较于经营权类REITs 产品表现出易涨难跌特征。
（2）经营权类REITs 折现率通常高于产权类REITs。产权类REITs 的原始权益人拥有土地使用权，土地评估价值将作为资产估值的重要构成部分，在基金存续期间资产估值较为稳定，不会随着剩余年限缩短而大幅缩水，反而有跟随土地增值获得额外收益的可能性。投资者的收益来自于现金分派及投资收益两部分，所以折现率较低。经营权类REITs 底层特许经营期限届满后通常需要移交，随着剩余期限缩短，资产评估价值会大幅缩水，投资者需要在有限时间内收回投资本金及收益，故经营权类REITs 折现率通常设置高于产权类REITs。通过比对可以获取数据的21 只产品，12 只产权类产品初始折现率在6.00%-8.00%区间内，而9 只经营权类产品初始折现率在6.95%-9.72%区间。
行业复盘：关注份额解禁带来的机会
（1）事件跟踪：证监会提出支持科技创新领域REITs 发行，优化完善互联互通机制便利境外资金入市，并将推动REITs 等产品纳入标的。3 只保障房REITs 部分战略配售份额即将解除限售，关注调整带来的机会。
（2）二级走势：过去两周REITs 市场下行，REITs 抗跌属性优于股指，除仓储物流外5 个行业指数均小幅下降。涨跌幅排名为：仓储物流（0.10%）＞保障性租赁住房（-0.26%）＞能源基础设施（-0.91%）＞园区基础设施（-1.84%）＞交通基础设施（-1.98%）＞生态环保（-2.24%）。
（3）交易情况：园区基础设施类品种交易热度高于其他品种，保障性租赁住房类产品受战配份额解禁影响成交量增加。
（4）估值表现：交通基础设施板块REITs 产品估值收益率高于其他行业板块。
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