2023 年上半年全国地方政府性基金预算本级收入的全年达成率为29.2%，绝对规模同比下降超过17%，城市表现分化明显。我们预计由于房价将进一步下行，企业拿地的意愿和能力会进一步下滑。今年迄今绝大多数城市的土地出让计划则远未完成。我们判断今年四季度土地市场竞争会明显变少，且供地质量会好于2023 年上半年。
国有土地使用权收入是政府性基金收入的主体。根据财政部数据，2022 年，全国财政收入中来自于地方本级政府性基金预算收入的实际规模约73755 亿元，同比下降21.5%，预算完成率78%。其中国有土地使用权出让收入66854 亿元，同比下降23.2%。2023 年政府性基金收入预算分化，大多数地方把2020 年前后的政府性基金收入视为“常态”，并谋求政府性基金收入回归常态。所以2022年政府性基金收入下降较多的地方，2023 年预算增长率普遍较高。
企业策略高度趋同，土地成交分化明显。根据财政部数据，2023 年上半年，地方政府性基金预算本级收入21594 亿元，同比下降17.2%，国有土地使用权收入18687 亿元，同比下降20.9%。2023 年上半年，地方政府性基金预算本级收入的预算目标达成比例为29.2%，预算达成比例较2022 年同期基本相当。多重因素导致土地出让不佳，开发企业资金链普遍紧张，库存又较为充裕，补充土地必要性不足。尤其是开发企业策略普遍趋同，只在少数大城市持续拿地。部分城市推地观望。
预计2023 年下半年拿地进一步趋冷，对地产企业而言则可能有优质土地获取机会。房价的持续下行，销售的不断降温，尤其是核心城市一手和二手之间的价差不断收窄，个别城市甚至消失，都在边际上不断压低企业拿地的热情。而且，企业普遍库存规模庞大，即便收缩拿地规模也不会无盘可卖。此外，由于今年迄今绝大多数城市的政府性基金预算达成情况较低，确实可能推动地方在2023 年四季度增加优质土地供给。总体而言，我们认为2023 年下半年拿地竞争明显不如2023 年上半年，供地质量则明显好于2023 年上半年。
防风险的政策在持续酝酿中，预计房地产市场并不会硬着陆。我们认为，一方面监管正紧密监测房地产市场各项风险，另一方面，政策工具箱的手段仍十分丰富。我们预计，房地产市场不会硬着陆，2023 年四季度是支持需求政策进一步发力的重要窗口，基本面不断加速下行的局面在2023 年底有望得到遏制。
风险提示：房价下跌过快的风险；政府性基金收入下降过快的风险；部分土地的实际盈利能力不及预期的风险。
防风险政策不等于逆周期调节政策，房地产企业重在锻炼不动产运营和服务能力。我们认为，行业面临新模式的时代要求，开发规模和房价在中长期都将回归理性。对企业来说，重要的不是去豪赌房地产开发周期，而是锻炼不动产运营能力，提升空间服务能力。中期而言，我们认为企业的在建/销售比和待开工/在建比都会有所下降；全国土地出让金占财政收入比例也有望持续下行。
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