7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
实际上，本轮城中村改造政策脉络，源头可追溯至2020年。2020年《十四五规划》首次提出了城市更新行动。
今年4月28日召开的中央政治局会议就已提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。不久前召开的国务院常务会议也已审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，至此次《意见》获审议通过，两项推动城市高质量发展的部署均已落地。
年初至今，上海、广州等多个城市相继发布改造细则。广州今年计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。上海在民生工程推进会上计划2023-2025年新启动30个城中村改造项目，每年10个，面积不少于400万平。
根据《关于调整城市规模划分标准的通知》，2014年国务院发布的文件，将市区常住人口超过一千万的城市定为“超大城市”，将市区常住人口在五百万至一千万以下的城市定为“特大城市”。
2022年10月，住建部发布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，我国共有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉等共8个超大城市。共有杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨等共11个特大城市。
本轮城中村改造同棚改有三点不同
值得注意的是，很多人将本轮城中村改造类比于“棚改”。华创证券分析，2015年棚改货币化安置刺激地产周期的上行，主要包含三个环节：
1）地方政府有较为宽松的融资条件，给予居民较高标准的货币化安置补贴，短期内刺激大量需求释放；2）销售上行带来一定的库存去化后，激发开发商乐观情绪，大幅增强拿地力度；3）在地方政府充裕的融资、开发商较高的风险偏好下，带动了居民对于城市新一轮发展的预期，从而带来一定非棚改需求入市。
中信证券分析师陈聪等人在近期报告《本轮城中村改造的承继和创新》中认为，本轮城中村改造和历史上的棚改，不同点多于相同点。本轮城中村改造在区域上，在主要工作方式上，在受益主体上都和历史上的棚改政策有比较大的区别。
具体而言，在区域方面上，棚户区改造是针对全国的，其中尤以三四线城市为重点区域，本轮城中村改造则专门针对超大特大城市。由于一线城市的城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢，对经济的边际拉动更渐进，但也可能意味着政策的长期副作用少，社会争议少。
按照国常会要求，本次在超大特大城市实施城中村改造，要稳中求进、积极稳妥，优先改造对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。
民生宏观也指出，本轮城中村改造政策有三点不同，第一，住建部在2021年8月发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中指出以保留利用提升为主，重在加强修缮改造。
第二，2021年，21个超大特大城市房地产开发投资额占全国比重为34%，住宅销售面积占比21.3%。当下政策涉及21座城市城中村改造，而非撬动三四线新增地产需求。
第三，本次改造资金来源是政府资金与民间资本共振，之前棚改主要依赖政策性金融工具。
两大板块或迎投资机会
中信证券分析师陈聪等人指出，包括城中村改造在内的政策有助于逐渐在下半年稳住总量，但房地产产业链的聚焦点，已经不是简单的滚动开发，而是复杂的资产运营和空间服务。我们看好具备核心能力的企业。
民生证券研报预计，未来三年城中村改造投资或每年在1万亿左右。同时民生证券指出，城中村改造并不意味着总量投资大规模扩张，当下时点政策强调大中城市城中村改造，政策尝试给房地产市场注入信心。
民生证券认为，与旧城改造相关的规划设计、装修板块或将迎来投资机会。此外，未来城市之间房地产发展分化会进一步加剧。
中信证券孙明新分析，城中村改造有利于提升建筑建材存量市场需求，且由于是“啃硬骨头的改革”，更体现了提升建筑建材质量是改善民生的重要一环以及政府提升建筑建材质量的决心，有利于推动行业需求提质升级的趋势。
孙明新预计，面向修缮需求的消费建材企业、建筑质量检测企业有望主要受益。在对建材市场规模的影响方面，可参考旧改带动的消费建材市场规模。2020年报告通过全国 6 个地区 432 个老旧小区改造案例测算得到单位面积老旧小区改造的的防水、涂料、管材用量分别为0.18平米、0.32平米、0.015米，假设每年改造10亿平米老旧小区，则测算每年旧改带动防水、涂料、管材的材料市场规模（不含施工）约36、64、22亿元。
孙明新认为，由老旧小区、城中村的集中改造所带动的需求仅是建筑建材存量需求的一部分，常规的翻修更新、住宅换房装修、公共建筑和工商业建筑更高频次的更新等也是存量市场的重要组成部分。
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