核心城市郊区盘是当地新房成交主力，从南京、广州等城市来看，占比达60%以上，当前市场郊区盘面临量价下行压力。1）由于城市中心区用地紧张制约城市发展，政府有建设新城需求，另外产业外溢也带动新城发展，同时带来人口的外溢。2）与市场认知不同的是，核心城市郊区住宅成交占比超6 成，其热度直接影响城市房地产市场恢复力度。以广州、南京为例，2019-2021 年郊区商品住宅成交面积占全市比例分别为60%、80%，而在2022 年市场下行期，郊区商品住宅成交面积跌幅更大，远郊区成交价格跌幅显著。
郊区盘具有较强投资属性，背后是先卖地后发展的底层逻辑。过去城市外围区域在发展过程中，房企、政府、居民三方对房价、地价均有较强的上涨预期，政府通过土地出让金招商引资，区域引入产业，房企囤地获取超额收益，居民购房后房价上涨，达到房产保值增值目的，郊区得以更快发展，居民购房需求不断释放。以南京河西南板块为例，2010 年该区域为滩涂地，经历十余年发展，现已聚集互联网、金融等行业龙头企业总部基地，商业配套不断完善，已成为当前南京房价最高的区域之一。
地产驱动经济发展模式不再，当前郊区盘面临政策无效化、库存量大、土拍趋冷三大困境。1）核心城市外围区域房地产政策放松，难以有效刺激需求，以武汉为例，2022 年年中武汉外围郊区调整为不限购，仅当月住宅成交环比上涨72%，后续成交走低，未见持续性好转。政策无效化表面原因是居民对房价有下行预期，担忧购房后可能的资产减值大于政策利好，而核心原因是产业和人口兑现速度大幅低于卖地速度。2）郊区存在土地供应与去化速度错配问题，导致库存累积，以南京为例，截至2022 年底，南京新房库存990 万方，其中外围郊区库存743 万方，占比75%。3）外围区域土拍缩量，产业发展及配套完善支持力度均受影响。由于外围区域库存高企，房企在郊区/新城在售项目普遍反应同质化竞争，流速较慢，影响利润实现度，在当前市场下房企布局郊区极为谨慎，反映到土地出让则是外围区域供地缩量，宅地成交量及出让金明显下降，过去高土地出让金收入支撑产业发展的模式终结。
破除困境关键在于产业引领地产。中长期推演，我们预计可能多数城市走向先发展后卖地的模式，在找到新的土地增值模式之前，房企投资策略趋同。
在微观层面的表现就是，核心区地块出让比例大幅提升，而郊区盘比例大幅降低。而对房企盈利模式的影响，主要在房企难以超前拿地赚取土地增值的钱，而只能在核心区拿地赚取开发的钱，其也深刻影响房企的估值中枢。
投资建议：震荡行情，左侧布局。近期市场需求端动力有所不足，从微观逻辑推演，复苏的关键在于一二线城市外围区域反弹，以及三四线城市能否止跌。预计2023 年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A 等
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