6 月LPR 对称调降10bp 后，稳地产还有什么后手？节前市场对于政策力度的预期再迎调整，在地产投资与销售遇冷、房企债务风险压力不减的背景下，政府对于地产是否还会维持“稳而不强”的定力，还是重返2015 年的全面宽松？我们梳理了2014 年以来地产宽松周期中的政策，以作为本次政策调整路径的借鉴。
2014-2015 年：经济放缓下的“三轮”大放松。2014 年GDP 同比增速下滑至7.43%，1998 年以来首次低于政府目标，总理在政府工作报告中称“国内经济下行压力持续加大，多重困难和挑战相互交织”，同年房地产开发投资增速下滑，商品房销售面积累计同比全年录得负值，地产拖累经济的压力逐步加大。
第一轮：从地方到全国的放松限购。地产销售累计同比在2014 年三季度下探至-8%以下，部分二线城市率先展开自救，呼和浩特、苏州、济南、沈阳等二线重点城市纷纷宣布解除“限购令”。同年9 月30 日，央行发布新政“认房不认贷”标志全国性的限购松绑，释放居民加杠杆的空间，地产销售在低点企稳。
货币宽松紧随其后。继9 月30 日央行新政宣布房贷“最低七折利率”后，10 月公积金*利率时隔两年调降；11 月央行重启降息、降准，进一步降低居民房贷成本。宽松落地后，购买力较强的一线城市的房价环比率先转涨。
第二轮：投资未见好转，宽松加码。2015 年一季度GDP 同比继续放缓，房地产投资累计同比下滑至8.5%。销售虽已回升但地产投资拖累担忧不减，政府开启第二轮宽松：3 月30 日三部委联合宣布新政：降低商贷二套房首付比例至40%。同时货币宽松加码，在2014 年11 月首次宽松操作后的一年内，中长期*基准利率调降6 次，大型机构准备金率调降4 次，力度空前。
第三轮：去库存压力下，棚改货币化落地。2015 年6 月30 日国务院发文推动棚改货币化安置，货币化安置不仅激活了商品房销售，还带动了去库存与政府土地出让，成为届时托举经济的重要手段，8 月住建部进一步确定各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，拉开未来数年新一轮房市“涨潮”序幕。
回顾来看，历史空前的放松力度带来了销售与投资上行的持续高景气，但也衍生了房价上涨过高、隐性债务等问题，2016 年底政府开始逐步收紧房企融资标准，宣告了这一地产宽松周期的结束。
2020 年：疫情冲击下的短暂放松。对应对疫情的超预期冲击，3 月政治局会议提出“加大宏观政策力度”，随后发改委4 月发文推动中小城市取消落户限制；5 月国务院进一步表态“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”。货币政策方面央行在2 月与4 月将5 年期LPR 分别调降5bp 与10bp，并分多次定向降准。
随着二季度经济的企稳回升，地产拖累的压力消退，防风险重回政策的重心，2020 年8 月央行等监管部门规定房企融资“三道红线”，地产政策再度收紧。总体来看，2020 年上半年的地产宽松仍是在“六稳”与“房住不炒”的基调下进行的“暂时、对冲性”宽松。
2022 年：三重压力下的政策松绑。需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力使2022 年基本面下行风险较大，叠加部分房企断供问题扰动地产信心，地产投资与销售端连月负增。
第一波承压期在4 月，疫情影响反复延宕，二季度经济探底，央行在4月降准，并在5 月15 日宣布下调首套房商贷利率下限，并随后单边下调5 年期LPR 利率15bp。
第二波承压期在8 月，海外加息潮影响下出口萎缩，央行再度非对称调降5 年期LPR 利率15bp。2022 年9 月30 日多部门公布“一揽子”地产宽松：包括首套房商贷利率下限、房市税收优惠、公积金*利率下调，年底“央行十六条”与房企融资“三只箭”相继*。
一系列政策落地后，地产状况仍不乐观，投资与销售增速持续下行。2023年可能是这一宽松周期的延续，迄今的地产放松还是以地区性、特殊人群为主，限购限售松绑、住房补贴是主要手段。
往后看，地产政策短期放松“纠结”在两处：一是疫情放松以后房价的企稳可能限制全国性的地产政策松绑，其中一线城市新房价格环比与同比数据仍显示出韧性；二是救房企与防风险“两难容”，房企资金链形势严峻、信心不足是现今竣工-开工高度分化的主因，但债务问题与金融防风险基调下房企通过外部大量融资“回血”的可能性不高，行业出清的过程并未结束。
上周高频数据显示：端午假期旅游热度不减，人均消费超疫情三年同期；汽车零售销量在高基数压力下企稳，新能源车减税延期对短期销量影响不大；假期地产销售热度下降；节前生产节奏放缓；食品价格转弱，政策预期调整，工业品价格回落。
风险提示：东盟、俄罗斯及其他新兴经济体经济增长不及预期，对外需拉动不足。疫情二次冲击风险对出口造成拖累。欧美经济韧性超预期，对于中国出口的拖累不足。
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