上半年基本面：（1）销售复苏昙花一现，下半年可能持续低迷。2023 年Q1 因积压需求释放销售短暂冲高后4、5 月环比转跌，当前购房情绪仍然处在缓步下滑的阶段，若无持续强烈政策刺激，我们认为下半年销售端可能持续低迷。（2）土地供应量缩质升，拍地集中度提高。2022 年300 城宅地成交建面跌至近十年最低，2023 年上半年继续收缩。土地投资低迷主要因：销售走弱，房企拿地意愿低迷；地方平台公司拿地能力萎缩；参与拿地房企数量大幅减少。我们认为下半年拿地依然是整体低迷局部火热，全年土地市场成交同比继续负增。（3）新房库存高位盘整，短期难走出库存高企的困境。狭义库存自2020 年后进入高位盘整期，2023 年上半年因推盘量减少以及销售弱复苏库存有小幅回落，但是相较于销售额已经回到2017、2018 年，库存绝对值才刚回落到2020 年初的水平，当前仍处于历史较高位置，其中三线城市库存压力尤为严重。
目前政策整体效果不及预期，需要更大级别的政策托底。融资端的“第一支箭”、“第二支箭”落地效果较为一般，“第三支箭”落地偏慢；大部分城市“因城施策”的政策已接近“顶格”，而从地市层面看新房销售依然较为低迷，政策放松的效果不佳，一线城市尚余一定的放松空间；保交楼整体进展稍慢。当前处在一个长坡下行阶段的腰部位置，这个阶段*的政策产生的效果会逊于长坡上行期。而且，政策力度不够大是不足以对市场情绪产生托底作用或者扭转的作用，不足以改变行业运行的趋势。我们认为行业的趋势性下行以及连带产生的对地方财政收入就业的影响需要更大级别的政策来托底。
在对同样经历供给侧改革的地产和煤炭行业周期进行复盘之后，我们的结论如下：（1）地产行业供给侧出清力度媲美当时的煤炭（本轮房地产的房企出清幅度达到了40%），但地产的库存状况弱于煤炭（在库存较高的时候，首先是去库存，而后才是价格的修复），价格上下的弹性弱于煤炭（下方的空间有限，上方空间同样有限，理论上相较煤炭会更为平滑）。
（2）从需求维度来看，煤炭企业更受制于总量β（其各区域价格差异较小，可流通交易），而地产企业在逐步走向α，企业间城市布局、融资的差异等在被逐渐拉大。
投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022 年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。
若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向：
1、竞争格局占优：A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A；
H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；
2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、行业beta 仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：
A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
风险提示：基本面下行超预期；政策放松不及预期。
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