万科近期参与了我们在上海组织的线下策略会，并对经营近况进行更新。
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二季度拿地力度提升，核心城市进一步聚焦。公司1Q23 拓储相对谨慎，进入二季度后拿地力度边际提升，4、5 月单月拿地强度均在45%左右；1-5 月公司公告共新增15 个项目，总建面257 万平，总地价145 亿元，拿地绝对规模和相对强度均位于行业前列。由于期内新增项目集中在南方及长三角区域（东莞4 宗，上海3 宗，南京2 宗，广州、杭州、宁波、苏州、成都、西安各1 宗），拿地楼面价同比增长47%至17651 元/平方米。往前看，考虑到中高能级城市供地量约束短期内难以快速移除，我们认为公司将坚持对高确定性区域内优质项目的稳定拓展力度；同时，城市更新等多元拿地方式亦有望为公司补库增加差异化优势（如5 月公告的37 万平嘉定未来城项目可追溯至21 年与上海签订的战略合作协议）。
新推随行就市、库存去化提升，销售稳居前列。2023 年1-5 月公司新推约1359 亿元，同比下降12%，主要系去年下半年投拓偏谨慎和随行就市的供货策略所致；为对冲新推盘下滑的影响，公司通过增强团队激励等方式加大存量盘去化力度，月度库存去化率维持在10-14%的较高区间（去年仅7-10%），带动1-5 月累计销售额录得同比基本持平（1678 亿元），稳居行业前三。往6 月下半月看，考虑到市场短期压力尚存以及公司以销定产的策略，我们预计后续供货力度环比或有增加但季节性将弱于往年；往下半年看，考虑到公司投资兑现度考核趋于严格，我们预计1-5 月新增项目大概率有望在年内转化为有效产能并力争实现股东层面现金流回正。
负债期限与成本持续优化，多元业务更添融资助力。二季度公司共发行3 笔3 年期中票共60 亿元，票面利率分别为3.11%、3.10%、3.07%，呈逐步下降趋势。全年来看，我们预计公司有息负债规模将保持稳定，同时公司计划通过信用债融资占比的提升实现债务期限和成本的进一步优化1。公司亦于股东大会等公开场合1 表示将积极筹备各类经营性资产REITs，其中物流REITs已报送地方发改委批准，商业REITs受益于印力的相对*性和标的资产的较高运营能力也有望实现较快推进。我们认为随着各类经营性资产REITs的发行，公司融资及退出渠道将进一步拓宽，多元业务价值亦有望得到重估。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变。当前股价对应7.6/7.6 倍2023/2024 年市盈率。维持跑赢行业评级和20.28 元目标价，对应5 倍住宅开发业务目标P/E和1219 亿元非住宅开发业务目标市值，较当前股价有39%的上行空间。
风险
新增土储质、量不及预期；行业景气度恢复速度慢于预期。
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