上周，首批4 只REITs 扩募项目正式上市，C-REITs 扩募环节的打通为后续拟进行扩募操作的REITs 提供实操经验，同时也意味着市场扩容有望实现“新发+扩募”的双轮驱动。短期来看，宏观经济面临一定下行压力以及C-REITs市场买盘相对有限，使得投资者情绪偏冷，市场或仍处磨底阶段。但中长期维度下，部分个券因市场超跌已具备估值优势，一揽子稳增长政策的渐行渐近或支撑底层资产经营状况的逐步修复，叠加市场机制逐步完善或吸引增量资金入场，当前或是优质标的良好的配置时点。
市场回顾：公募REITs 市场低位震荡，市场交投活跃度仍偏清淡。上周，中证REITs（收盘）指数收于870.82 点，周下跌1.48%，跑输主要股票和债券宽基指数。多数个券录得不同程度下跌，但能源板块表现相对较好。
6 月16 日，首批4 只REITs 的扩募项目正式上市，标志着C-REITs 扩募环节的正式打通，市场正式步入“新发+扩募”双轮驱动的扩容阶段。在该因素的驱动下，当日4 只个券均收涨。市场交投方面，平均日度成交额和平均换手率均较上周读数回落。从历史分位数角度，无论是成交额还是换手率仍处历史较低水平，显示出当前C-REITs 交投活跃度仍偏清淡。
政策梳理：政策支持公募REITs 工作平稳推进。6 月13 日，国家发展改革委投资司组织召开金融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会，会上提及“稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）工作”；6月16 日，中国人民银行等五部门印发《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》，指出“鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度”。此外，汕头市人民政府也发文强调清理盘点存量基础设施，争取发行REITs。
项目储备跟踪：产业园区REIT 板块的扩容步伐稳步推进，易方达广州开发区高新产园REIT 提交交易所审核。6 月14 日，深交所受理易方达广州开发区高新产园REIT 项目审核。根据招募说明书（草案），该REIT 底层资产为广州开发区的创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，合计评估价值达24.02 亿元（以2023 年1 月31 日为评估基准日），预计2023年和2024 的年化现金分派率分别达4.20%和4.59%。
公募REITs 策略思考： 短期来看， 宏观经济面临一定下行压力以及C-REITs 市场买盘相对有限，使得投资者情绪偏冷，市场或仍处磨底阶段。
但中长期维度下，部分个券因市场超跌已具备估值优势，一揽子稳增长政策的渐行渐近或支撑底层资产经营状况的逐步修复，叠加市场机制逐步完善或吸引增量资金入场，当前或是优质标的良好的配置时点。
风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
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