央行推动5 年期以上LPR 下降10 个基点，引导中长期*利率下行。2023 年6 月20 日，中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布*市场报价利率（LPR）公告》：“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6 月20 日*市场报价利率（LPR）为：1 年期LPR 为3.55%，5 年期以上LPR 为4.2%。以上LPR 在下一次发布LPR 之前有效”。
我们认为，本次央行下调1 年期和5 年期以上LPR，有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行，并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力。
政策影响分析：购房者成本进一步有所下降，中长期下降空间较大。
1）我们认为，此次5 年期以上LPR 向下减少10 个BP 将一定程度上降低购房者的成本。
2）我们认为，未来我国中长期利率存在下行的趋势，购房者的还贷压力将持续减轻。
我们认为，此次5 年期以上LPR 下降将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。
1）历史上基本面表现情况：我国首套平均房贷利率从2014 年6 月至2016 年7 月，从最高点7.02%连续回落至4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015 年2 月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国首套平均房贷利率从2018 年11 月5.71%见顶回落后的2020 年2 月，行业销售增速触底反弹。
2）历史上行业指数表现：我国首套平均房贷利率从2014 年6 月至2016 年7月，从最高点的7.02%连续回落至4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015 年5 月，A 股地产指数的超额收益率触底温和回升。此外，我国首套平均房贷利率从2018 年11 月的5.71%见顶回落后的2021 年11 月，A 股地产指数的超额收益率开始触底反弹。
投资建议：稳增长持续。本次房贷利率下降将有助于后期地产销售恢复。维持“优于大市”评级。2023 年6 月20 日， A 股沪深300 指数2023 年动态PE 在11.20倍，房地产板块2023 年动态PE 在12.01 倍。我们继续看好行业蓝筹企业。建议关注：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
特别提示：本报告仅总结了我国2014 年以来房贷利率下调后的地产销售和A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。
风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。
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