核心观点:自2021 年至今,受地产行业整体下行、疫情等因素导致经济增速放缓等多种原因共同作用,地方财政“减收增支”趋势明显,以土地出让收入为主的政府性基金收入受损明显。为判断不同区域未来基金收入的潜在增长趋势,对土地出让市场的新特征进行探究便必不可少。
通过整理2015 年至今的、中国土地市场网披露的超100 万条土地出让数据,人工识别所涉及的近40 万个拿地主体是否为国企、是否与发债城投存在股权关系,本文总结土地出让新特征如下:
1.自2021 年至今,受地产行业整体下行影响,全国土地成交总额同比跌幅持续扩大,市场化拿地占比下降;
2.土地集中出让节奏导致不同省份土地成交总额同比变动波动较大,部分城市加码供应优质地块以期刺激土地出让;
3.国内以住宅用地高价出让补贴工业用地廉价出让的模式可能在日益强化;
4. TOP10 城市土地出让集中度近年整体呈上升趋势,城市分化呈加剧趋势;
5.国企拿地占比自2021 年至今明显提升,但2023 年1-5 月多数省份国企拿地占比有所回落。
风险提示:(1)通过股权结构判定是否为国企可能不够精准;(2)部分拿地主体的股权结构、实控人数据缺失;(3)中国土地市场网披露的土地出让信息可能有误
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