周四（6月8日），地产行情继续演绎，早盘成为市场少有的亮点，午后携手“金特估”继续起舞，表现亮眼。时间拉长来看，地产股近期持续性不错，并且出现了短线情绪龙头，如京投发展(7.280, 0.66,9.97%)5日4板。指数方面，以中证800地产指数(3879.708, 73.40, 1.93%)为例，该指数此前跌破近9年低点，近期迎连涨行情，行情持续修复。
市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF——地产ETF（159707）今日早盘下探后快速回升，午后持续上攻，场内价格一度上涨超2%，收盘仍上涨1.93%！全天成交额为7587万元，较上一交易日放量6成！
成份股中，首开股份(4.400, 0.17, 4.02%)上涨4.02%，招商蛇口(13.510, 0.44, 3.37%)、华发股份(10.600, 0.31, 3.01%)涨逾3%，滨江集团(9.160, 0.23, 2.58%)、保利发展(14.010, 0.35, 2.56%)、新城控股(14.920, 0.36, 2.47%)纷纷涨超2%。值得注意的是，该ETF此前5月30日盘中下触及上市新低，近期迎反弹修复，日线已5连阳！
资金方面，主力资金仍保持房地产行业净流入势头。Wind数据显示，房地产行业今日获主力资金净流入15.25亿元，位于今日排行榜第四。统计来看，主力资金近5日已合计流入房地产行业63.32亿元！
结合近期行业政策、板块行情、“*估”主线等总结来看，或有三个方面因素催化地产行情：①政策宽松预期持续提升；②板块性价比凸显；③地产“*估”行情演绎。
官媒+地方政府齐发力，政策宽松预期持续提升
官媒方面，2023年6月6日，中国经济时报发表题为《一线城市房地产限购应适时优化调整》的文章，提出随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立，限购等这类房地产调整的行政手段应适时优化调整，直至退出，而代之以稳定的、制度化的长效机制。
6月8日，中房网发文指出，房地产行业是国民经济重要支柱产业，当前还有不少地方在执行相对严格的限购、限贷、限价政策，造成了市场价格信号的扭曲，以及资源的错配。上述限制类政策应是在特定历史条件及行业发展情况下*的短期行政措施，而在相关外部条件有变化，限购限贷等政策已无存在必要的情况下，取消限制类措施是应有之义。
地方政府方面，地方政策持续发力，提振房地产市场。据克尔瑞数据，2023年4月1日至5月23日，区域房地产政策以保需求为主，19省市发布22个松绑政策，落地相关措施以优化公积金*额度、首付比例为主。
19省市中，安徽、河南两省优化住房公积金部分提取政策，大连、郑州、宁波三个准一线城市优化公积金提取、*相关政策。重点政策方面，泉州、大连下调首套房公积金*首付比例至20%，青岛下调首台房商贷首付比例至20%；青岛、南昌、宁德鼓励尝试房票安置。
国金证券(8.760, 0.08, 0.92%)研报指出，预计供给侧支持将加速推进，高能级城市需求侧政策将持续落地，供需政策协同发力支撑市场销售复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企。
复苏趋势未改变，板块性价比凸显
销售端，新房、二手房维持弱复苏。从新房维度，保持弱复苏态势。截至6月3日，30城商品房累计成交面积为6215万㎡，同比+11.2%。从二手房维度，成交量略有下滑。2023年6月2日，国信地产跟踪的样本7城二手住宅当周成交面积92万㎡，环比-11%，成交量高于2022年，低于2019-2021年。
拿地端，住宅类用地成交走弱。2023年6月4日，100大中城市住宅类用地当周成交面积557万㎡，环比+19%。截至6月4日，100大中城市住宅类用地累计成交面积12460万㎡，累计同比-12%，较2021年同期-66%，较2020年同期-60%，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率6.2%，继续保持好于2022年但弱于2019-2021年的状态。
国信证券(9.170, 0.06, 0.66%)指出，虽然5月地产复苏短期趋弱，但市场复苏大势不会改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近2月的热度回归期、政策空窗期，地产股已跌出了β空间，板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚的回报。
顺应行业趋势，地产“*估”或继续演绎
4月28日高层会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。
平安证券复盘房地产发展，指出三个阶段：
1）“三高”旧模式形成，适应特定时代背景；
2）发展红利消失，旧模式弊端渐显；
3）轻重并举、多元化经营为海外房企主要模式。新发展模式不仅为房企融资经营模式转变，或涉及住房等制度完善与变革：住房及土地制度变革为新旧模式平稳过渡重要基础，完善的住房租赁金融政策体系，为向新发展模式平稳过渡重要保障。
中信建投(24.100, 0.40, 1.69%)认为，房地产新发展模式下，行业呈现城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势。城市聚焦方面，央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大；存量运营方面，央国企手握大量优质资产同时具备长足经验；轻资产化方面，央国企的品牌优势和信用优势凸显。由于央国企顺应了房地产行业城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势，看好其经营持续提升和价值重估。
华泰证券(13.710, 0.17, 1.26%)表示，地产“*估”从2021下半年以来就已经开始呈现，并且具备扎实的基本面支撑——国央企在融资、拿地、销售、业绩等环节更具优势，能够享受供给侧出清后竞争格局的改善。在当前的政策和市场环境下，我们预计地产“*估”还将继续演绎。
如上，从产业周期和配置角度看，地产板块中龙头及央企地产或更具有投资价值。
就头部房企配置而言，资料显示，地产ETF（159707）跟踪的中证800地产指数覆盖市场龙头地产股，前十大重仓股权重超7成，囊括“招保万金”，权重占比近5成。成份股国企央企含量高，在“*估”大背景下，国有地产配置价值或逐渐提升。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性。
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