本报（chinatimes.net.cn）记者耿倩 胡金华 上海报道今年以来，公募REITs在大类资产中表现垫底。根据最新统计数据，截至6月6日，中证REITs收盘指数跌幅达到19%，仅有2只今年新上市的REITs实现上涨，其他25只REITs今年以来收益全部为负，占比达到92.59%。与此同时，REITs指数还跑输了上证综指。
公募REITs下跌背景下，首批扩募项目依然超额完成了募集。6月2日，沪深交易所官网披露了4单项目的定向扩募发行情况报告书，实际募资总额超50亿元。
REITs市场一边下跌，一边扩募，表面上看互相矛盾。REITs市场大跌，收益亏损，为何扩募项目还能吸金50亿元人民币？对此，业内人士指出，目前REITs市场上的下跌主要是价格变动带来的负收益，而派息收益没有明显变动。这轮深度下跌是多方面的综合因素，形成投资者预期和信心悲观，止损行为的系列负反馈，市场抛盘增多，价格不断下探，导致REITs赚钱效应大大下降。但投资者不宜盲目看空，也要避免“追杀涨跌”，下半年基本面有望逐步恢复，预计在一定时间内，REITs分红收益率水平提升，行业长期配置价值凸显。
超九成公募REITs年内收益为负
数据显示，截至6月6日收盘，全市场跌破发行价格的REITs过半，达到16只。从资产种类来看，目前仅有仓储物流REITs还未跌破发行价格，其他五类资产类型均已破发，其中7只高速公路REITs全部破发，最大跌幅超30%。
截至6月6日收盘，市场上27只公募REITs总市值为823.08亿元人民币，发行规模为908.93亿元，较发行跌9.45%。其中产权REITs市值为344.47亿元，较发行涨3.75%；特许经营权REITs市值为478.61亿元，较发行跌17.04%。
与此同时，REITs指数还跑输了上证综指。上周，中证REITs指数（收盘）下跌4.042%，REITs指数下跌4.413%，上证综指上涨0.547%，国债指数(202.0913, 0.02, 0.01%)上涨0.135%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌4.81%，REITs指数下跌5.12%，上证综指下跌3.13%，国债指数上涨0.47%。
对于公募REITs近期持续下跌并跑输上证综指，三盛资本投资总监李超接受《华夏时报》记者采访时表示，REITs收益分两个部分，一个是派息带来的收益，一个是价格变动带来的收益。目前市场上的下跌主要是价格变动带来的负收益，而派息收益没有明显变动。数据显示，截至6月2日，产权REITs股息率预计2023年在3.8%到4.7%之间（剔除鹏华深圳能源(6.690, 0.12, 1.83%)），经营权REITs在6.4%到10.5%之间，明显看到目前各个REITs的派息率仍然在正常范围内。
价格变动的主要原因是投资者对市场情绪变化的敏锐反应。李超称，近期国内外上市的房地产，尤其是住宅开发企业陆续停牌，甚至退市。叠加上海周边部分工业园区REITs租户退租等*，综合引发了部分投资者的恐慌情绪，随后这股情绪蔓延到了二级市场。
中证鹏元研发部研究员吴进辉接受《华夏时报》记者采访时指出：“从宏观基本面来看，今年以来由‘强预期和强现实—强预期和弱现实—弱预期和弱现实’，基本面表现较弱，疫情仍影响了企业和居民的资产负债表，这将影响REITs底层资产经营和现金流。REITs今年一季度报业绩不及预期，尤其是部分优质产业园的资质遭受质疑，引领了REITs下跌。”
另外，也是最重要的，公募REITs价值的回归是根本原因。吴进辉进一步分析，我国REITs市场上市接近两年，已经逐步从炒作、追优质资产的独特和稀缺性，回归到资产内在价值的考量。
投资者也对REITs下跌造成了一些影响。吴进辉称，当前投资者结构单一，流通规模小，近期换手率和成交量持续维持低位，流动性是影响市场下跌的重要原因。今年以来债市走牛，10年国债利率较去年末下行达15BP，当前债券为主的投资者也分流了REITs的增量资金。
“REITs的本质是股票但又区别于股票。它拥有股票的性质，必然会呈现一定的波动性。”REITs资深研究员王达对本报记者称。
首批4单项目合计募资超50亿元
公募REITs价格下跌背景下，首批扩募项目依然超额完成了募集。
6月2日晚，沪深交易所官网分别披露了中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港(4.980, 0.07, 1.43%)REIT的定向扩募发行情况报告书，4单项目实际募资总额超50亿元。
报告显示，中金普洛斯REIT此次扩募发售募资总额约为18.53亿元，达到拟募集金额上限目标。华安张江光大REIT扩募向18名发售对象募资总额约为15.53亿元。博时蛇口产园REIT扩募发售募资总额约为12.44亿元。红土创新盐田港REIT扩募发售募资总额约为4.15亿元，扩募发售基金份额共计约1.54亿份。
REITs市场一边下跌，一边扩募，表面上看互相矛盾。REITs市场大跌，收益亏损，为何首批扩募项目还能吸金50亿元？
在李超看来，市场一边跌，一边成功扩募并且超募的原因在于主导二者的投资者类型不同。造成市场下跌的是一些投资期限相对短期的投资者，他们主要受到市场上*，如房地产上市公司爆雷、停牌、退市、租户退租等市场情绪的感染而选择离场。而参与募资的主体则是偏好长线资金的投资者，他们更加看好经济中长期发展的机会。
但其实，扩募是公募REITs的生命力源泉。吴进辉表示，目前首批4单扩募项目已经发售完成，等待上市，扩募的完成在我国公募REITs市场是一件里程碑的事情。由于目前二级市场下跌，扩募对市场的提振效应有限，后续可以持续观察上市后的表现。
李超指出，我国公募REITs因为投资资金的相对充沛，在刚推出的半年内充分享受了流动性溢价，同时也经受了更多散户资金所带来更大的价格波动性。这次公募REITs扩募成功也让短期资金看到了长期资金的态度，一定程度上能够给投资者更多的信心。
王达同样认为，“REITs完成扩募是我国发展公募REITs重要的一环，对于完善REITs市场机制具有极大促进作用。”但他建议，扩募价格不应该脱离实际，一旦脱离将会受到市场的惩罚。这一点从红土盐田港REIT上体现得较为明确，它的实际发行价高于基准日预期定价，因此成为市场首个跌破扩募价格的REITs产品。
规避盲目“追杀涨跌”
“这轮深度下跌是多方面的综合因素，形成投资者预期和信心悲观，止损行为的系列负反馈，市场抛盘增多，价格不断下探，导致REITs赚钱效应大大下降。”谈及公募REITs下跌的根本原因，吴进辉对本报记者总结。
那么，展望未来，公募基金REITs的市场走向如何？今年的下跌态势将维持多久？是否在年内能迎来企稳回升？
对于二级市场的波动，王达称投资者不应盲目看空。他表示，市场发展初期需要一个成长阶段，这个阶段也是发现不足，完善不足的过程。目前市场还在延续波动，主要是机构在止损，一旦这一过程完成，市场底部也将展现，到时候价值投资者回归将会增强流动性，增加交易频率，预计这一触发因素将会随着半年报数据出炉而引动。
根据美国REITs的发展历程来看，他们经历了多轮牛熊周期，市场下跌也是逐步走向成熟的必然过程。吴进辉建议，投资者应该理智看待，无须过度苛刻。当前我国REITs市场仍处于试点阶段，市场制度和机制仍在持续探索和完善。REITs底层资产具有较强的周期性，正常生产经营波动在所难免，这要与资产优劣和运营管理水平的高低分开来看。区分短期和中长期矛盾、市场流动性不足、投资者结构单一、炒作心态等现象或许在一定时间内难以快速改变，但将会逐步转好。
展望后市，吴进辉认为，由于市场估值的锚未完全形成，也没有类似股债的历史周期和收益率比较，预计估值的下调仍会持续一段时间。投资者预期和信心受损，这需要政策利好和市场的赚钱效应提升，才能逐步恢复。另外，流动性的问题短期内难以快速缓解，债券市场仍有下行趋势，REITs增量资金比较少。随着市场的逐步下跌，下半年基本面有望逐步恢复，在一定时间内，REITs分红收益率水平提升，长期配置价值凸显，博弈短期收益的策略并不可取。政策方面，可以适当引导和培育REITs长期资金，加快二级市场制度建设，尽快*REITs实时指数。
市场情绪变化莫测，业内人士不建议投资者追涨杀跌。李超分析，6月5日公募REITs价格整体暴跌，6号下午又止跌甚至反弹，短期价格无法预测。从研究美国REITs的经验来看，在疫情发展的2020年至2021年，市场从暴跌到反转就是一年内发生的事情。而2008年金融危机、2000年互联网泡沫破裂、1997年金融危机等则耗费了更长时间，哪怕专业投资者也没有把握能够预测未来。他建议，普通投资者投资公募REITs更多还是要专业、细致地研究底层资产质量以及运营团队的水平。
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