策略：地产“*估”或将继续演绎，关注优质头部央国企
地产“*估”从2021 下半年以来就已经开始呈现，并且具备扎实的基本面支撑——国央企在融资、拿地、销售、业绩等环节更具优势，能够享受供给侧出清后竞争格局的改善。在当前的政策和市场环境下，我们预计地产“*估”还将继续演绎。分化市场下，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、滨江服务、华润万象生活、招商积余、万物云、新大正。
政策：“三稳”进入落地期
目前因城施策节奏进入相对平稳期，“托而不举”仍是主基调，政策思路趋向于精细化，部分高能级城市的稳需求政策力度进一步加大。存量房政策逐步优化，供给端优化限售，需求端带押过户和换购房退税等合力助推二手房市场复苏。保交楼问题在政策合力下得以有所改善。当前房地产行业供给端收缩、需求端政策持续支持，我们认为在未来的某个时点市场将进入一个新的再平衡，随着房价逐步稳固从而建立新的市场预期，后续可以拭目以待。
行业：弱复苏中走向再平衡
市场端：整体处于弱复苏强分化阶段。新房市场春节后经历脉冲式修复，之后市场逐步降温分化，一线城市延续热度，二三线城市修复动能转弱；二手房复苏进程及效果好于新房。领先指标持续走弱，分化行情或将延续。土地端：全国土地市场延续低温，依然可见三大变化。1、供给侧政府优化土地供应节奏，推地小步快跑，缓解参拍者资金压力。2、需求侧核心城市核心地块热度回升快速，核心资产更受青睐。3、市场分化点状复苏，一线及二线核心城市市场回暖明显，三四线市场进一步走弱。库存：去化周期有所缩短，但仍高于历史均值水平。
2023 年核心判断：销售竣工持续改善，前端投资有待修复2022 年11 月开始的“三支箭”政策托底组合拳等兑现了部分我们在2023 年度策略中乐观预期的条件假设，因此我们看到销售端正向我们预期的积极方向发展，但是开工投资端仍处在我们相对保守的预期范围。基于当前销售市场复苏趋势，我们调整了全年销售和竣工面积的增速预判，保留其他指标的预判。销售：高能级城城市结构性修复的状态还将进一步演绎，更新预测全年销售面积同比增长3.1%，销售额同比增长13.3%。竣工：交付和工程延期等因素推动竣工面积同比持续大增，更新预测竣工面积同比增速至+30%。
企业：供给侧改革带来的国企崛起
销售：规模角度，市场份额正在向头部房企进一步集中；所有制角度，央国企销售复苏继续优于民企，两者差距进一步拉大。融资：“金融16 条”、“三支箭”等地产融资支持政策较好地抑制了房企信用风险蔓延的趋势，目前仍在逐步落地中。投资：龙头房企强者恒强，拿地TOP30 出现民企“新面孔”，而分析龙头房企的拿地选择，一二线城市仍为房企优选，但也关注改善项目，重点在于核心城市和核心区域，区域上，长三角仍是必争之地。战略：存量市场大有可为，物业管理行业逐步回归行业本质；REITs 扩募、扩容迎来新进展，存量市场将成为房企新的战场。
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