投资要点：
华安张江光大园REIT 获增持。5 月24 晚间，华安张江光大园REIT（508000）发布《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方增持基金份额计划的公告》、《华安基金管理有限公司关于计划使用固有资金投资华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金的公告》，扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方计划使用固有资金投资华安张江光大园REIT 累计增持金额合计不超过20,000 万元；华安基金计划使用固有资金投资华安张江光大园REIT 增持金额不超过3,000 万元。
市场表现方面，本周REITs 市场下行，华安张江光大园REIT（2.36%）领涨。大类资产方面，中证REITs 指数下跌0.62%，REITs 总指数下跌0.66%，产权REITs指数下跌0.90%，经营权REITs 指数下跌0.27%。大类资产角度，REITs 总指数跑赢沪深300 指数1.71 个百分点，跑输中证全债指数0.75 个百分点，跑赢南华商品指数1.65 个百分点。REITs 细分类别方面，华安张江光大园REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT 领涨，涨跌幅分别为2.36%、1.26%、1.17%。博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村产业园REIT、中金厦门安居REIT 领跌，涨跌幅分别为-3.88%、-2.72%、-2.42%。本周大宗交易成交额总计888.36 万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.30%。其中5 月23 日REITs大宗交易成交额为650.44 万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.39%，5 月24日REITs 大宗交易成交额为237.92 万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.21%。
相关性方面， REITs 指数方面，近250 日中，中证REITs 指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.22、0.02 和0.06；产权REITs 指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0 和-0.02；经营权REITs 指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0.05 和0.09。近20 日中，与中证REITs 指数相关性最高的指数为ICE 布油，相关系数为0.051。REITs 内部相关性方面，近250 日中，保障性租赁住房REITs 和产业园区REITs 指数的内部相关性最高，相关系数为0.73。近20 日中，保障性租赁住房REITs 和产业园区REITs 指数的内部相关性最高，相关系数为0.85。REITs细分类别方面，近250 日仓储物流REITs 指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs 指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.09、0.21、0.2 和0.18。近20 日生态环保REITs 指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs 和对应板块之间的相关系数分别为-0.43、0.17、-0.26、-0.12、0.33 和0。REITs 对应个股表现方面，近250 日中，红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT 和博时招商蛇口产业园REIT 与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.1、0.1 和0.08。近20 日中，华夏杭州和达高科产园REIT、华夏中国交建高速REIT 和富国首创水务封闭式REIT 与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.31、0.17 和0.13。
流动性方面。成交额方面，本周REITs 总成交额（MA5）为2.14 亿元，环比上周下降1.8%，产权和经营权成交额（MA5）分别为1.09 和1.05 亿元，环比上周分别变化了-12.9%和12.9%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs 本周的MA5 成交额分别为0.64、0.49、0.18、0.22、0.09、0.52 亿元，环比上周分别变化了-16.1%、12.5%、47.6%、-10.3%、-13.3%、2.1%，其中本周MA5 成交额最大的REITs 类型是园区基础设 施，占比30.1%。成交量方面，本周REITs 总成交量（MA5）为0.45 亿份，环比上周下降7.2%，产权和经营权成交量（MA5）分别为0.32 和0.13 亿份，环比上周分别变化了-12.4%和9.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs 本周的MA5 成交量分别为0.19、0.05、0.05、0.08、0.02、0.07 亿份，环比上周分别变化了-18.4%、7.0%、43.3%、-8.8%、-20.2%、3.7%，其中本周MA5 成交量最大的REITs 类型是园区基础设施，占比41.7%。换手率方面，本周REITs 换手率为3.6%，环比上周下降17.6%，产权和经营权换手率分别为4.4%和1.9%，环比上周分别变化了-7.3%和-6.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs 本周的MA5 换手率分别为4.4%、5.8%、1.6%、5.3%、2.6%、1.8%，环比上周分别变化了-17.6%、13.1%、39.4%、-8.7%、-11.3%、-3.7%。
估值方面，平安广交投广河高速REIT 的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs 中，建信中关村产业园REIT 的PV 倍数最小，为0.84；博时招商蛇口产业园REIT 的估值收益率最高，为5.99%。能源基础设施REITs 中，中信建投国家电投新能源REIT 的PV 倍数最小，为1.08；中航京能光伏REIT 的估值收益率最高，为6.09%。仓储物流REITs 中，中金普洛斯REIT 的PV 倍数最小，为1.11；中金普洛斯REIT 的估值收益率最高，为5.47%。保障性租赁住房REITs 中，红土深圳安居REIT 的PV 倍数最小，为1.05；华夏基金华润有巢REIT 的估值收益率最高，为5.48%。生态环保REITs 中，富国首创水务封闭式REIT 的PV 倍数最小，为1.21；中航首钢绿能REIT 的估值收益率最高，为5.84%。交通基础设施REITs 中，华夏中国交建高速REIT 的PV 倍数最小，为0.67；平安广交投广河高速REIT 的估值收益率最高，为9.98%。
风险提示： REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
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