岁末年初历来是“开会季”，政治局会议、中央经济工作会议后，各部委就开始根据会议指示，统一安排全年的工作目标。
今年住建部动作很快，赶在农历春节前就把定调全年工作的会议开了。相较之前中央会议的大方针大方向，住建部这次抛出了更多的干货。
壹丨对房企的“黑红脸”
去年下半年开始，各路高层对于房企的态度已经趋向缓和，房企“不暴雷，或者少暴雷”，疏通融资端口尽量疏通，前两年被摔打过重的房企，重新被捧回了手心。
今年开始，风向逐渐变了。
在会议中，住建部针对房企输出了两种态度：
第一，一如既往地“支持优质国企、民企改善资产负债情况”。这点没什么好聊的，无非就是继续保持金融融资端口对优质房企的输出，让房企不会因为囊中无银，停缓建设、拿地。
这波洗牌“活下来”的房企，只要自己不瞎折腾，跟着高层的方向走，就不会饿着肚子，2023年缓过神的民企一定会重返重点城市的土拍之中。
第二，变化来了，“（出险房企）该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者‘金蝉脱壳’，不让损害群众利益的行为蒙混过关。”
以往针对出险房企，其实高层的态度是有些模糊的，到底救不救、怎么救？其实在去年没有一个明确的说法。
今年从负增长的人口数据公布开始，高层似乎“看开了”，不为没必要的人和事去遮遮掩掩了，这次对待房企也一样。
已经出险并且还在“耍赖”的房企，大概率会迎来一波清算，甚至不会是简单的经济账。
判断出险房企的剩余价值，其实只有土储质量的这一条衡量标准。如果在一二线重点城市有囤地，才会有金主考虑并购，如果都是三四线的待售项目、待开发土地，大概率是没戏了。
打了一巴掌，接下来就该给糖吃了，要想不被“清算”，其实还有两条路：
第一，支持“现房销售”。去年的期房信任危机尚未全面缓解，所以从销售源头提倡现房销售，即买即所得，更贴近民意。
期房销售也是被允许的，毕竟这么多年了，但必须把预售资金的监管落到位，防止资金抽逃，产生新的保交楼风险。
第二，只要肯在保交楼上下功夫，主动配合保交楼，住建部会协调资金和政策予以支持，乖乖听话，不敢说保你周全，恢复如初，但至少不会再烂下去了。
贰丨救市大招藏在这里
这次住建部的会议通稿，关于“城市更新”的话题篇幅占了不少，用三点来概括：
第一，推进城市更新试点，实现新开工改造5.1万个城镇老旧小区的年度目标任务。
第二，“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区”、“要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子”
第三，“扎实推进棚户区改造”
相比对房企的两种态度，我们认为这才是住建部在2023年的工作重点。
“城市更新”这个话题在五年前就有了相关内容，但多以“旧改”搭配，这次住建部的会议全文没提旧改，走的是拆迁、改造同时推进的思路。
“建设好房子”、“扎实推进棚户区改造”等，显然不是旧改的改造范畴，只有通过拆迁重建才能满足以上标准。
所以在2023年，以往拆不掉的城中村、棚户区等，应该会有新进展。拿西安举例，新区和老城区挤满了要拆迁的信息。
上周《港务区助力高陵，共建区要来了！》文章中有提到，高陵将与港务区共建，其中高陵区耿镇街道将拆迁整合出近3000亩的居住用地，用以共建区住宅配套的建设。
此前《西安重启大规模拆迁，主城更新不简单！》也看到了老城莲湖区的改造动作，计划2023年起，新增6个棚改项目（汉城南路东区棚改、五一综合社区改造、民航西关基地棚改、五三三处生活区棚改、桃园三坊棚改、原延光厂棚改）、4个城市更新项目（丰禾片区城市更新、农兴路片区城市更新二期、金光门西片区城市更新、糜家桥片区城市更新），涉及拆改面积高达5658.95亩，计划总投资约745.15亿元。
整个莲湖区区域面积不过38.5平方千米，折算占地面积约57750亩，计划在2023年开工的棚改+城市更新项目体量便占到了整个莲湖区的近十分之一。
主城区的两个“老大难”村子也有了新进展，吉祥村已纳入城市更新项目，只待推进落地；西八里村也纳入了《雁塔区十四五和2035远景目标》的改造对象之中，横在小寨商圈的城中村，真该动一动了。
既然要搞拆迁重建，就免不了重现“拆迁——赔付——租房/再置业”的老路，以前的名字大家都听得懂，叫“棚户区改造/棚改货币化安置”，现在名字高雅了些，“城市更新”这不就来了。
叁丨老生常态下的新变化
关于2023的楼市定调，我们之前分析了很多遍，这次住建部的会议基本算是帮我们“总结”了一下。
第一，“房住不炒”还挂在这，但要因城施策稳定房地产市场，全年经济数据里只有12月的消费有抬头的迹象，但房地产开发还在往下掉，当务之急是要用各种政策将楼市气氛烘托起来，拿地、开发、销售才有可能好转。
第二，房地产税还是会出，但不会是今年。住建部这次还提到了“稳妥实施房地产长效机制”，长效机制可以简单理解为房地产税，表述前加了“稳妥”二字，大概率今年不会有实质进展了，试点城市/区域倒有可能落地。
第三，继续向下调整限贷和限购，以及房贷利率。二线城市今年陆续降低二套房的首付比例及利率，限购松绑围绕多子女家庭展开。
第四，“城市更新”这一点算是住建部给出的救市“狠货”，再走一遍大拆大改扭转局势的老路。
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